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パレステージ山手石川町泉の丘【発電機×井戸水×防災対応室】7階81㎡8,060万円(坪単価330万円)
2017-11-20

続けて、パレステージ山手石川町泉の丘。

設計は、ジーアンドケイ綜合設計と理興建設、施工は川村工営と理興建設のJVとなります。
物件スケール的に言ったら設計も施工もJVである必要があると思えないのですが、湧き水の出る特殊な傾斜地であることが関係したりしているのでしょうか???

当物件が完成しても打越の霊泉には影響がないことを祈っております(汗)。

なお、デザインに関しては億住戸もあるということでエントランス周りをシックなものとするなどそれなりに力を入れてはいるようですが、特筆すべきものではないですね。

建物自体には大きな特徴はないのですが、清水坂沿いの擁壁のような基壇部はなかなかの存在感がありますし、清水坂沿いには桜並木などの植栽をふんだんに施すようでイメージCGからはかなり素敵なものとなることが期待されます。

そして、当物件の最大の特長と言えるのは充実した防災パフォーマンスですね。
各住戸及び共用部に5日間電力を供給することが可能な発電機を搭載、さらに日常的に井戸水(それって打越の霊泉と同じ泉質???)をくみ上げ濾過し貯水しておくことで、災害時の生活用水として利用することが可能となるようです。

住戸とは別に災害対応室(1戸)というのが設けられた珍しい物件で、そこには「シャワーとトイレが4つずつ用意されている」という過去類を見ないほど災害対策に力を入れた物件となります。東日本大震災以降、防災倉庫など防災面に力を入れる物件は増えていますし、タワマンなどの大規模物件であれば非常用発電機は当たり前ではあるのですが、小規模物件でこのような取り組みを行っているケースは初めてお目にかかるものでかなりの差別化要素となることでしょう。

前回のパレステージ山手石川町泉の丘

公式ホームページ
IMG_3271[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南向き中住戸です。清水坂から奥まったさらに標高の高い位置にある西棟のお部屋で、南側は教会ではなく戸建住宅街となるので、日照だけでなく視界的にも上々なポジションとなります。

間取り的にはいわゆるハーフバルコニータイプで都心物件なら珍しくもなんともないですが、この界隈ではそこそこ珍しいタイプと言うことになりそうです。

LD内に実質的な廊下部分が大き目に混入しているのは玉に瑕ですが、一般的な田の字プランよりも廊下は短めで、玄関もプライバシー面に優れたクランクインと出来ているのも良い材料でしょう。

一方、残念な点として、せっかく日照良好なのに奥行の浅いハーフバルコニーとなっている点、さらには、洗面浴室の入口が一般的なリビングインよりも目立つ位置にある点が挙げられるでしょうか。けして安くないお部屋ですので、もっと配慮があっても良かったのかなと思いますね。

専有面積に占める居室畳数割合は73.4%((16.5畳+8.0畳+6.1畳+6.0畳)×1.62㎡【※】÷80.74㎡)と、80㎡超のプランであることを考えるとかなり高い水準と言えると思うのですが、8畳の洋室1にかなりの面積を割いていることもあり、13畳ほどと思われるLD自体には豊かさがあまり感じられないのがちょっと残念です(好み次第ではありますけれども…)。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、収納も特に充実している感じではありませんし、浴室も1616(変わってますね…)で80㎡超の豊かさを感じることが出来るのは「洋室1だけ」という感じになるでしょうか。

坪単価は330万円。物件内では数少ない「条件の良い南向き住戸」ということで、容赦ない単価設定となっています。視界抜けの得られる東向き住戸も中層階以上では普通に300万円を超えていますので、そこまで突出しているわけではないのですが、このお部屋は面積も大き目でグロスも嵩んでいますし、昨今のマンションの売れ行きの悪さからすると強気なお値段設定という印象にはなるでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、クオーツストーンの水回り天板、キッチンバックカウンター、トイレ手洗いカウンターなど、単価なりのものとなっています。

管理費は250円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めの水準にはなりますが、総戸数41戸ですので、違和感のあるレベルではないでしょう。防災関連のコストもそれなりにかかってくると思われますし。

駐車場は全23台で建物地下部分となる擁壁の内側となります。入口は清水坂の中途ですし、道路の幅が狭いのがちょっと気になりますね。駐車場動線が直接的な建築確認取り消しの理由ではありませんが、ル・サンク小石川後楽園を思い出したわぁ…。



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