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ブリリア一之江【環境良好な駅徒歩2分】5階72㎡5,528万円(坪単価253万円)
2017-11-14

ブリリア一之江。

一之江駅徒歩2分の5階建総戸数35戸のレジデンスです。

2012年のイニシア一之江駅前以来となる駅徒歩2分の物件でイニシア以上に環七から内に入ったポジションは環境的な魅力も少なくありません。
※敷地形状が少々歪ではなみずきロード側から出入りできるようになっているので、駅徒歩2分が実現しています。

また、他物件と比較したわけではないのですが、「徒歩10分圏内に22ヶ所もの公園」のあるポジションということで、23区で都立公園の面積が最も多いとされる江戸川区の物件の中でも公園が充実している方なのではないでしょうか。

アーデルレジデンス一之江ライオンズ一之江レジデンスのように江戸川区では非常に貴重な4階建(要するに高さ制限の厳しい住宅街にあるということ)でこそありませんが、周囲は戸建などの低層建物が中心となるエリアに位置していますし、一之江駅界隈では非常に恵まれたポジションであるのは間違いないでしょうね。

公式ホームページ
IMG_3273[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件のウィークポイントの1つとして南北に長い立地が挙げられるわけで、それゆえに全戸東向きの配棟になっているのですが、この角住戸プランだけは南に面することが出来ており、さらにこの最上階住戸は南側の前建(4階建)をも超えてくるというかなり魅力的なポジションとなります。

間取り的には「唯一」の南向きのわりには面積を絞った印象があり、近年のマンショントレンドをこれでもかというぐらい強く感じるものにはなってはいるのですが、このような恵まれた駅近立地であれば仕方ないことでしょうね。

都心駅近物件とは異なり、駅近の恵まれたポジションとは言えこういったエリアの物件では江戸川区以外などの広いエリアから集客するのは難しく、価格を「そのエリアでマンションを探している方の予算の範囲内」に抑える必要が少なからず出てくるので、80㎡で6,000万円超(単価はこのお部屋とほぼ同じ)などとするのは基本的に難しくなります(物件内で1~2戸だけのルーバルプランにそういった広めのお部屋を設けるのは問題ないのですが、南東角だからと言って下から上まで80㎡超はデベロッパーにとってリスクがあるということ)。

そんなトレンド通りの小ぶりの3LDKなのですが、低層建なので柱が非常に細く出来ていますし、玄関廊下もわりと上手に纏めているあたりには好感が持てますね。

玄関廊下はほぼ一直線として、効率性を追求しながらも微妙にクランクさせているので、プライバシー面への配慮も申し分ありません。
専有面積に占める居室畳数割合は69.1%((11.0畳+3.5畳+6.3畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷72.24㎡)と廊下が短めなわりにはかなり低い水準となっていますが、廊下及びリビングに大きな納戸を設けており、収納を充実させたがゆえのパーセンテージであることは明白でしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一方、残念なのは南面の開口部が限られている点でしょうか。
前述のようにこの最上階住戸は南面条件が良いのですが、下階住戸は前建の影響が強く、外観的な統一感なども考慮した結果、このようになっているものと思われます。

こういった設計が行われるのはマンション業界の常であり、仕方ないとも思うのですが、物件内で貴重な南面条件に優れた最上階住戸なのですからもう少し華のあるプランニングが見たかったなぁ…という思いは少なからずありますね。
最上階の南東角であれば、もう少し面積を大きくした6,000万円超のお部屋でも売れたのではないかと思いますし…。

ちなみに、同階東向き中住戸65㎡の3LDKとは単価がほぼ同じですが、40~50㎡台のコンパクトプランに比べると単価は1割前後も安くなっています。マンション価格が高騰していない平時であればこのような値付けはまずありえず、ここだけを見ても価格設定に歪みがあることは明らかですね…。

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