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オーベル板橋本町【エリア内では貴重な開口部豊かなプランニング】5階79㎡5,968万円(坪単価249万円)
2017-11-09

オーベル板橋本町。

板橋本町駅徒歩8分、十条駅徒歩13分、東十条駅徒歩17分の12階建総戸数92戸のレジデンスです。

当物件はその名称からも分かるように板橋区にありますが、敷地北東側すぐのところにある桜並木の東側は北区であり、北区と板橋区の境界付近に位置しています。

板橋区の中でも加賀アドレスではないので、スムログで取り上げたように景観条例などの適用(加賀1~2丁目及び石神井川沿い)はなく、特筆すべきポジションではないのですが、通学校は加賀小(※ちなみに加賀小は所在地が加賀ではなく、加賀アドレスから通学するのはほんの一部)及び加賀中で、いずれも当物件からほど近いポジションにあるのは子育てファミリーにとってはプラスでしょう。

スムログ名作マンション訪問「加賀界隈」

また、環七は近いっちゃ近いですが、内には入っていますし、環七に背を向け、かつ、戸建住宅などの低層住宅街を望み視界抜けが得られるポジションは悪くないでしょう。

板橋本町駅を最寄りとする物件の多くは中山道及び首都高沿いにあり、当物件は加賀寄りであることに加え、再開発が予定されている十条寄りであることも魅力の1つと言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_3284[1]
お部屋は79㎡の3LDK、南角住戸です。住戸の中では最も南端に位置しており、全戸東向きの物件の中で1フロア1戸だけの南向き住戸となります。南側は当物件の自転車置場、南東は区立の児童遊園、東側は区の水防倉庫となっています。

この階数であればいずれの方角も遮る建物はなく、日照だけでなく視界抜けも享受できる絶好のポジションとなりますね。

間取り的には歪な敷地形状が影響した風変りなものとなるのですが、非常に開放感の高いタイプとなっているのが素晴らしいと思います。

いずれの方角の開口部もしっかりとした幅のある三面採光のLDはとんでもなく貴重な代物なのです。
こういったエリアは一般的な敷地形状であれば角住戸であっても田の字の延長上にあるプランニングとなるのが通例ですし、南と東の両面にしっかりとしたバルコニーが施されているのもすんばらしい!
※このプランは隣戸とバルコニーがつながっていないのも魅力ですね。

こういったケースは南側(妻側)の柱が食い込んでいるのが一般的ですが、それもなく、このLDの南東頂点部の柱位置もかなりのレアケースとなりますね。

柱がアウトフレーム化されていることで室内窓際の下り天幅(梁幅)も抑えることが出来ていますし、このエリアでこのような派手なLDは本当に貴重なものとなります。

まぁ、デザイン面などからも加賀アドレスのパフォーマンスの高いブランド物件と互角以上の勝負をすることを念頭に置いていることが想像できる物件で、加賀レジデンスシティテラス加賀プラウドシティ加賀学園通りなど、専有部にも共用部にもインパクトのある物件が少なくないことがこの物件のコンセプトに少なからず影響を与えているのは間違いないでしょう。

当物件はスケールではそれら加賀の大規模物件には遠く及びませんが、少なくともこの角住戸の間取りはそれらと比較しても見劣りしないインパクトのあるものと言えるでしょう。

LDの入口付近のデッドスペースはやや大き目ですし、廊下も短いとは言えないのですが、近年の狭小トレンド下においてはまずまず面積が確保出来たものと言え、収納や居室畳数も違和感のないものと出来ているのも好材料ではないでしょうか。

印象的なものを加味すると、北東角住戸同様に80㎡に乗せて欲しかったという思いもありはしますが…。

坪単価は249万円。物件内では真ん中より下の階にはなりますが、この階でも前述のように視界抜けは申し分ないですし、非常に魅力あるプランニングとなっていますので、このご時世として悪くない水準と言えそうです。

同階の東向き中住戸は5%ぐらい安い単価設定となっており、一般的な範疇ではあるのですが、角住戸は南向きであること、そして角住戸らしい間取り的な魅力があることを考慮すると物件内でリーズナブルな水準と言えるでしょうね。

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