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オーベル板橋本町【バルコニー周りの設計・デザインが素晴らしい】3階74㎡5,098万円(坪単価226万円)
2017-11-09

続けて、オーベル板橋本町。

設計・施工は長谷工です。

総戸数100戸に満たない物件なのでそこまでスケールがあるわけではないのですが、デザイン及びランドプランにかなりの拘りを感じることの出来る物件で、前回の記事でも言及したように少なからず「加賀」の物件と遜色のないものにしようという心意気を感じることが出来ます。

大きな特長は2つあって、まず1つ目が大庇のある優雅な車寄せとそれに隣接した前庭でしょう。歪な敷地形状を上手に活かしたランドプランという印象ですし、その価格帯以上の高級感のある設えもお見事ですね。

そして、もう1つの特長は、バルコニー手摺を中心とした外観デザインです。
順梁工法を採用しているにもかかわらず、上層2フロアを除くとガラス手摺が少なく、視界条件に優れた住戸が多いことを考えると不思議な印象があったのですが、上層2フロア以外のお部屋でもLDの正面方向にそれ以外の部分よりも奥行のある2.2mのバルコニーを施しており、その2.2mの部分だけにガラス手摺を採用するという繊細な設計に軽く感動しました(下の間取り図で確認いたただくと分かりやすいかと思います)。

寝室には開放感はあまり必要ないと思うので、LD側だけこのように奥行と開放感を生み出しているのは究極の適材適所と言えますし、ガラス手摺とコンクリ手摺を使い分けることで外観にも動きを出しているのがまたお見事ですね。

コンクリ手摺部分のタイルは、微妙に色味の異なるもので構成された質感の良いものですし、この物件の外観は結構期待出来るのではないでしょうか。

完成後は実物を見に行こ~っと。

前回のオーベル板橋本町

公式ホームページ
IMG_3285[1]
お部屋は74㎡の3LDK、東向き中住戸となります。やや南東に傾いてはいますが、南東向きと言うには厳しい角度なのがちと残念ですね。敷地形状からすると全戸南東向きとするのも可能っちゃ可能だったのではないかと思いますが、そうすると敷地の効率的な利用が難しくなるためにこのようなランドプランになっているものと思われます。

道路の向かいにはわりと大きな駐車場があるので、若干の将来不安はありますが、少なくとも現状は低層階でも視界抜けが得られる(桜並木も見えますね)良好なポジションとなります。

間取り的にはいわゆる田の字で柱の食い込みなどには長谷工らしさを感じずにはいられないものとなっていますが(北側は中間柱が生じているのも残念です)、南側の柱が隣戸側にズレているお部屋となるため、洋室3の居室形状が良いのは魅力ではあるでしょう(両側が均等に食い込んだ一般的な田の字では洋室1と3両方の居室形状が悪くなる)。

また、連窓サッシが採用されているので、中住戸ながら採光に優れていますし、上で言及したようにLD正面方向は奥行2.2mのバルコニー×ガラス手摺という設計になっているので、一般的な田の字プランよりも確実に開放感を得ることが出来るでしょう。

なお、近年の中住戸においては比較的面積が確保されたものとなっているので、居室畳数も収納も豊かですね。

坪単価は226万円。専有面積が大き目なのでグロスで考えるとこの物件よりも割安感のある物件が少なからず存在するのですが、ザ・ガーデンズ東京王子よりもひと回りお安い単価設定となっており、このご時世として妥当な範疇ではないでしょうか。
近年、この物件と似たポジションには比較対象として適切な供給事例がないのですが、近々予定されている旭化成による加賀の大規模物件ではこの単価は厳しいでしょうしね。。

設備仕様面は、食洗機はついていますが、総戸数92戸ありながらもディスポーザーがついていませんし、タンクトイレ、浴室のブラケット照明など、高級感の薄いものとなっています。
水回りの天然石天板仕様などがないのはこの単価帯であれば当然ですが、バルコニーにスロップシンクもないですし、もうちょっと頑張りがあっても良かったのかなと。
まぁ、オーベルさんはここに限らず、設備仕様にはあまり力を言えないデベロッパーなので違和感はありませんが…。

管理費は185円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなりにお安い水準にはなっていますが、総戸数92戸というスケール感があることを考えるともっと安くなっていてもおかしくはなかったでしょうね。

駐車場は全30台で3台(平置。身障者用及び来客用)を除き機械式となります。

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