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オープンレジデンシア中野平和の森公園【平和の森公園及び小学校至近】5階71㎡5,448万円(坪単価255万円)
2017-11-15

オープンレジデンシア中野平和の森公園。

沼袋駅徒歩8分、野方駅徒歩11分、中野駅徒歩17分の11階建総戸数51戸のレジデンスです。

その名の通り平和の森公園至近の妙正寺川沿いに位置する物件となります。
鉄塔や変電所が至近の準工業地域であり、ファミリーにとってはウエルカムとは言えない材料もありますが、目の前がコンビニと言うのも魅力ですし、平和の森公園至近に加え平和の森小学校が目の前という立地ということで、ファミリー向け中心となる物件です。
※ホームページの家族が楽しそうに笑っている公園の写真には、平和の森公園と書かれていますが、どうみても中野駅前の四季の森公園なんだが…。

大半が3LDKながら、総戸数51戸と言うスケールを有した物件で、オープンハウスシリーズの中ではファミリータイプ中心の総戸数58戸というかなりのスケールがあったオープンレジデンシア表参道estに続く2番目のスケールを持つ物件となるのではないでしょうか。

敷地面積が約1,700㎡もあるだけでなく、三方接道という広がりのある敷地条件もオープンハウスの物件では珍しいもので(敷地内の鉄塔はちょっとあれですが…)、こういったゆとりあるケースにおいてあのオプレジがどのような物件をプランニングしてくるのかも当物件の焦点の1つですね。

公式ホームページ
IMG_0017[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。変電所や鉄塔が気になるポジションにはなりますが、南東側はマスターテラス中野平和の森公園の4階建部分となるので、この階からは両面共に視界抜けが得られますし、敷地形状的に南向きと胸を張って言えるお部屋が少ない中での貴重な南向きプランとなります。

間取り的には物件内では最大のものでこそありませんが、オプレジにしちゃしっかりとした面積が確保されており、少々駅距離のあるファミリー向けポジションなりのプランニングという感じになっています。

なお、当プランは完全アウトフレームとなっているのが驚きですね。
先日紹介したオープンレジデンシア中野坂上テラスには「たまたま」完全アウトフレーム化されたプランニングがありましたが、こちらの物件は全体的に結構アウトフレーム化されており、数あるオプレジの中でも見た記憶がないレベルです。
※オプレジはバルコニー側の柱でさえ食い込んでいるのが普通です。

中でもこのプランは特にきれいにアウトフレーム化されたもので、間取りだけみたらオプレジと思うかどうか…(ベッドルームを「BR」などと表記するのはオプレジの特徴の1つでそういう面を気にすれば分かってはしまいますが…)。

角住戸としてはけして大きな方ではありませんので、玄関廊下は一直線ですが、そのようにした上で柱を完全アウトフレーム化しているので、非常に効率的で使い勝手の良いプランとなっていますし、玄関前に大きな門扉付のポーチがあるのも◎ですね。

ファミリータイプばかりの物件であればオプレジもこんな風なコンセプトを採用するんですなぁ…(しみじみ…)。

坪単価は255万円。南向き住戸率が高くこちらよりも南面条件に優れていたので杓子定規に比較するのは適切ではないのですが、隣接地のマスターテラス中野平和の森公園はリーマンショック直前の2008年の分譲で平均坪単価280万円弱という水準でしたので、このお部屋は特に当時からの値上がり感の少ないものとなっています。

50㎡台の2LDKなど物件内でコンパクト目になるタイプは単価がさらに上がりますし(同階住戸などで比較した場合)、こういった立地(都心部が中心のため)及び面積帯の販売実績が多いとは言えないオプレジなりに単価を抑えている様子が伺えますね。

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