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エクセレントシティ府中駅前【エリア内では貴重な内廊下を採用】2階33㎡2,798万円(坪単価280万円)
2017-11-16

続けて、エクセレントシティ府中駅前。

設計・施工は、むろんデベロッパーでもある新日本建設さんになります。

敷地面積約260㎡しかない小規模レジデンスですので、デザインや高級感に期待するのは酷でしょう。
ただ、「単価的に大差ない同時期分譲のノン投資用マンション」として検討者の頭の中には、プラウドの2物件プレミスト府中があるであろうことはデベロッパーも嫌と言うほど分かっているわけで、エントランスや外観デザインに少なからず気を使っている様子が伺えるものとなっています。

両サイドに天然石を用いたエントランス、複数タイプの手摺を採用した外観は、甲州街道沿いからそこそこ目立つものとなるのではないでしょうか。

なお、内廊下を採用しているのも当物件の大きな特長の1つと言えるでしょうか。
南と北の二方で接道した敷地で、南向き以外にも住戸を設けることが出来ているため、無理なく内廊下設計を採用出来た物件となります。

府中エリアで内廊下を採用するケースは非常に珍しく(ファミリータイプ(3LDK)中心の物件となると敷地形状等によほど特徴がない限りは共用廊下側に洋室の開口部を設計する必要があり、内廊下は実現しづらいのです)、少なからず差別化要素として機能することでしょう。

前回のエクセレントシティ府中駅前

公式ホームページ
IMG_3193[1]
お部屋は33㎡の1DK、北向き住戸となります。ポジション的には北西角となるのですが、西側は隣接建物の影響を加味したのか開口部が設けられていません。北側も細い道路の向かいに市役所第2庁舎があるので、低層階は特に圧迫感がありますが、南向きとは異なり甲州街道に面していないのは良い材料となるでしょう。

間取り的には、南向き住戸(1フロア4戸の物件でこれ以外の3戸は南向き)とは異なり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がないことが功を奏したプランニングと言えそうです。

奥行がないことで玄関廊下は非常にコンパクトに出来ていますし、あえてキッチンを窓際に配した設計も良いように思います。

ダイニングには窓がありませんが、キッチン側から採光を得ることが出来ますし、引き戸を開け放つことで一体感を出せるベッドルーム側に大き目の開口部、さらには浴室にも窓を設けることが出来ているのも魅力ですね。

坪単価は280万円。先ほどの南西角の2階住戸に比べると結構高くなってはいるのですが、2階の南西角はまさにパンダ部屋という感じの設定(ギリギリ頭を「2」とした2,998万円です)でしたし、当住戸は面積が狭い分、普通に値付けしても頭が「2」となりますので、このご時世にこれ以上を望むのは酷と言うものでしょう。

ズーム府中の平均坪単価が約330万円であったことからも分かるように、20㎡台は府中であっても普通に(偶然ダジャレみたいになった…。笑)高単価になりますし、そういった物件と比較するとこの物件の低層階の単価は一応は「安い方」という評価にはなるでしょうね。

全戸30㎡台で似たようなお部屋ばかりのマンションですし、基本は実需をターゲットとしたマンションですので階によってそこそこ「単価差」を設ける必要があるのです。
※投資マンションの場合、賃料利回りが全てと言っても過言ではないので、一般的に階数による賃料差が小さいことが反映された結果、階による価格差も小さくなるのが通例です。

設備仕様面は、少戸数のコンパクトレジデンスですので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどがついており、いわゆるワンルーム投資マンションよりは遥かに良いものとなっています。ちなみに床暖房はありません。

管理費は426円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模ながら内廊下を採用していることもあり結構高額な水準となっています(いわゆるワンルームマンションは小規模なものが多く、管理費単価がこれに近いケースも少なくありませんが、そこと比べるのも何か違う気がします…)。
30㎡台でも月額15,000円前後になる単価で当物件の最大のネックと言っても過言ではないかもしれませんね。

駐車場は全2台で平置となります。
なお、駅徒歩2分なのに駐輪場が1戸あたり2台用意されているのはわりと珍しいのではないでしょうか。

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