top  >  【新築】江東/台東/墨田  >  リビオレゾン東陽町ステーションプレミア【5年ぶりの駅徒歩3分圏内×大手との競合を極力避けたプランニング】7階67㎡6,190万円(坪単価305万円)

当サイト内検索    (累計2450棟5400室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)


当サイト内検索    (累計2450棟5400室)



リビオレゾン東陽町ステーションプレミア【5年ぶりの駅徒歩3分圏内×大手との競合を極力避けたプランニング】7階67㎡6,190万円(坪単価305万円)
2018-02-28

リビオレゾン東陽町。

東陽町駅徒歩3分の11階建総戸数93戸のレジデンスです。
2棟構成などではなく普通の一棟構成なのですが、50~60㎡台のプランを「ブロード(29戸)」、30㎡台のコンパクトプランを「スイート(64戸)」として分譲する珍しいケースになります。

1~8階(+9階の一部)の中住戸がスイート、角住戸及び9~11階(9階の一部を除く)がブロードという形で、物件内であまり条件が良いとは言えない部分を30㎡台のコンパクトタイプにした形ですね。

その結果、約3分の2が30㎡台前半のかなりのコンパクトタイプとなった物件なのですが、立地に相応しい印象にはなりますね。

当物件はホームページによると約5年ぶりの東陽町駅徒歩3分圏内の分譲マンションとなるようで、コンパクトプランのニーズは十分にあるものと思われます。
※5年前の徒歩3分圏内のマンションってなんだっけ???記憶にもないし調べても分かりませんでした。小規模な投資マンションかな。

駅近ながら永代通りからしっかりと内に入ったポジションですので、ファミリータイプ中心でも引き合いは少なくないものと思われますが、ここよりは駅距離があるとはいえ、シティテラス東陽町(駅徒歩5分)、プラウド東陽町サウス(駅徒歩4分)というブランド物件が駅から近い距離で先行して分譲されましたので、こういったコンパクト中心のプランニングが賢明だったのかもしれません。

30㎡台前半にここまで特化する必要性があったのか???と言われればそれは少々疑問ではありますが…(次の記事でさらに述べようと思います)。

公式ホームページ
IMG_0014[1]
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は竹中工務店の東京本店で当物件と同じぐらいの高さとなるので中層階では視界が遮られます。ただ、南側はファミリータウン東陽の低層棟なので、日照は全く問題ありませんし、南東方向の視界も良好なポジションとなります。

間取り的には南に面した角住戸ながら70㎡に満たない3LDKということでブロードであってもかなり面積を絞ることを意識した物件と言えます。

1フロアに1戸しかない「南向き」ですので、70㎡はあっても良かったのではないかとも思うのですが、ブロードの中住戸とほぼ同じ面積になっており、シティテラスやプラウドと同じ土俵で戦いたくないという思いを強く感じるプランニングではないでしょうか。
※このご時世ですのでシティテラスやプラウドにもコンパクトタイプはあるのですが、それらはファミリータイプ中心のブランド物件であるため、物件内の条件の悪いところに60㎡台後半などがプランニングされています。そのため、当物件のこのような南東角住戸の60㎡台とは位置づけが異なりますね。

そんなこんなで少なからず大手デベ包囲網の中での苦しさを感じたりもしてしまうのですが(駅距離はありますが、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣もあります)、当物件の間取りには大きな注目ポイントがありますね。

ブロードのお部屋は全戸ワイドスパンと出来ており、中住戸であってもこの角住戸の東面のような優雅な開口部が実現出来ている点は当物件の大きな売りの1つと言って良いでしょう。

敷地形状が非常に南北に長いがゆえに実現した全戸東向きのワイドスパンですので、このようなプランニングになるのも必然ではあるのですが、理由はどうあれ魅力の高いものであることは確かでしょうね。

読者の方であればとっくの昔にお分かりかと思いますが、ワイドスパンにすることで開口部が豊かになるだけでなく、廊下が短くなる(奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くなるため)というメリットもあるわけで、67㎡という面積帯のプランにおいては余計にそのメリットが活きてくることとなります。

同面積帯の中住戸の共用廊下側の柱がほぼアウトフレーム化されているのに対してこの角住戸の南西頂点部の柱がアウトフレーム化されていないのは残念に感じてしまったりもするのですが(もうひと頑張りあっても良かった…)、玄関廊下はほぼ一直線ながら微妙にクランクさせることでプライバシー面への配慮もなされていますし、洋室1のウォークインクローゼットの位置などを見てもそれなりに試行錯誤している様子が伺えますね。

LDが南に面していないのは残念ではあるのですが、洋室3の引き戸を開け放つと違和感の少ない二面採光の広々とした空間が実現しますし、そういった柔軟性の高さも魅力の1つでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は73.1%((11.0畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.17㎡)と高めの水準になっており、やはり効率性の高いものとなっているのですが、収納が少々少なめな点は懸念材料の1つではあるでしょうか。
ウォークインクローゼットは大きいのですが、形状的に入口付近にはあまり物を置くのが難しくなっているので、そこを上手に使えるかがカギとなりそうです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は305万円。低層階は270万円台、一方で上層階は320万円を超えてきますので、わりと単価差が設けられている印象です。
前述のように、シティテラスやプラウドの「上層階の南角」はもっと面積帯が大きくなっているので、単価自体は気持ち安い程度であってもグロスではしっかりと価格差を設けることが出来た形になります。

なお、30㎡台のスイートは低層階であってもブロードの上層階住戸を上回る単価水準となっており、特にこのタイプの低層階は日照も問題ありませんので、このご時世にしてはなかなかリーズナブルな単価水準になっているのではないでしょうか。

低層階のお部屋は同フロアの住戸がほぼほぼ30㎡台となるわけで、賃貸などとなる可能性も少なくないことが想定されるため、住民属性の違いなどによる懸念材料があることは否定しませんが、それを加味してもこの水準は魅力あるものと言えそうです。



リビオレゾン東陽町ステーションプレミア【34㎡×64戸というプランニング】34㎡3,390万円(坪単価333万円) | topページへ戻る | シティハウス東京八重洲通り【外観は良いが共用部はシンプル】15階40㎡5,190万円(坪単価429万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る