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リビオレゾン東陽町ステーションプレミア【34㎡×64戸というプランニング】34㎡3,390万円(坪単価333万円)
2018-02-28

続けてリビオレゾン東陽町ステーションプレミア。

設計はトータルブレイン、施工は新日本建設です。
また、総合デザイン監修にカナエファーム、ランドスケープデザインに古谷デザイン建築設計事務所を起用するなど、グランリビオなどでない一般のリビオであることを考えると力が入っている印象を受けますね。

総戸数93戸と数字的にはそれなりのスケールがあるとはいえ、約3分の2が30㎡台ですので、エントランス周りの設えはもっと淡泊なものであってもおかしくないのですが、向かいの竹中東京本店ビル側の並木と連動するかのように敷地東側に豊かな植栽を施しているので、エントランス周りに華がありますし、庇裏が木目調となった大庇も素敵です。

外観デザインは中層階以上は淡泊な印象のあるもので、低層部だけでなく全体ももう少し引き締めたものとして欲しかったという思いもありますが、高価格帯(グロス)となるのはブロードの29戸に過ぎませんので、このパフォーマンスはむしろ頑張っている方ではないでしょうか。

なお、エレベーターは1基となります。
総戸数93戸で1基はギリギリという印象にはなりますが(80戸以上であれば2基が望ましいとは思いますが、90~100戸で2基は少し多すぎる(点検・修繕等のランニングコストの負担が大きくなる)とも言えるわけで、90戸台は最も難しい水準です)、何度も申し上げている通り当物件の約3分の2は30㎡台のコンパクトプランですので、想定される住民数からすると1基が適正と言えそうですね。

前回のリビオレゾン東陽町ステーションプレミア

公式ホームページ
IMG_0013[1]
お部屋は34㎡の1LDK、東向き中住戸です。正面方向道路の向かいには竹中東京本店ビルが屏風のように広がったポジションとなります。竹中ビルの影響があるのは上層階でも変わらないので、植栽が望める低層階に魅力を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

間取りとしては、ブロードの中住戸約67㎡を2分割したものの内の1つとなります。

ワイドスパンな中住戸をちょうど中央付近で2分割した形で、スイートは64戸もありながら全てこの面積のお部屋で構成されているという至極極端なプランニングとなっています。

前回の記事でも述べたように、大手デベ物件との競合を考えると駅徒歩3分の地を最大限活かすためにはこういったコンパクト住戸が適しているのは間違いないところではあるのですが、64戸全てが34㎡というのはちょっとやり過ぎなのではないかと…。

ブロードの中住戸を67㎡とし(これまで述べた当物件の販売戦略からすると70㎡超の中住戸は難しいし、適切とは言い難い)、その周りを囲むように柱と耐力壁(湿式壁)が設計されていることを前提とするのであれば、「67㎡」のなかでやりくりする必要があるわけですが、別にきれいに同じ面積で2分割する必要はないわけで、例えば30㎡と37㎡の組み合わせにするなど、もうひと工夫あっても良かったのかなと思う部分はありますね。

20㎡台のスタジオタイプなどさらなるコンパクトプランを施してしまうとファミリータイプの検討者にとっての印象がさらに悪くなるので、34㎡にとどめたというのもあるのでしょうが、40㎡前後に比べ30㎡台前半の実需ニーズは大分少なくなりますし、全く同じ面積のお部屋を64戸も販売するというのは結構大変なことかと思うので、面積バリエーション・プランバリエーションをもっと増やすべきだったのかなと。

なお、そのようにギリギリまで面積を絞った1LDKですので、居室畳数は小さくはなりますが、面積帯のわりには奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短めな方で、無駄な面積を極力排除した形にはなっているので、ウォークイン・シューズインなどの収納を充実させることが出来ている点は評価して良いでしょう。面積以上の使い勝手があるでしょうね。

また、洋室の引き戸が大きく開け放つことのできるものとなっており、LDとの一体利用が可能なのも◎です。

坪単価は333万円。スイートの上層階(物件全体で言えば中層階)はさらに1割ほど高い設定でこれでも低層階なりにこなれた水準ということになります。ブロードの低層階住戸は坪単価270万円台などもありますので、コンパクトなりの単価高なのは間違いありませんが、このご時世の駅近コンパクトマンションとしては大きな違和感のない価格ということにはなるでしょう。

設備仕様面は、総戸数93戸ですが、約3分の2が30㎡台という構成ですので、やはりディスポーザーはついていません。
また、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどは備わっていますが(ブロードのみ。スイートは床暖房もない)、水回りの天然石天板仕様などもなく、単価帯からすると少々寂しいものとなっています。

管理費は260円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの物件ですので、ファミリータイプ換算で総戸数50戸超のスケールがあることを考えると結構割高感がありますね。
200円/㎡を切るぐらいでもおかしくなかったはずです。

駐車場は全6台で全て平置となります。駅近×コンパクト中心ということで最低限の台数という感じになります。



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