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プレシス池上アベニュー【プレシスらしい2LDK+2S】69㎡5,740万円(坪単価277万円)
2017-11-19

プレシス池上アベニュー。

池上駅徒歩8分、蒲田駅徒歩18分の5階建総戸数28戸のレジデンスです。

池上通り沿いのわりと大きな時間貸駐車場だったところで約840㎡の敷地のうち約500㎡が普通借地権となる珍しいケースになります。地代も結構な金額になっていますし、事実上の借地権物件ということになるでしょう。

池上界隈はお寺の土地が多いためか借地権となるケースが少なくなく、ザ・パークハウス池上(敷地の約4分の1)、リビオ池上レジデンス(全て)など近年分譲が行われた中にも借地権物件が少なくないですね。

競合するイニシア池上のように池上本門寺にほど近い緑の借景が望めるポジションではありませんし、駅からも少し遠い池上通り沿いの物件ということで特別強調できる立地ではないのですが、敷地の半分強が借地ということで価格面でどのぐらい差を出せるかが1つの焦点となるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_0011[1]
お部屋は70㎡弱の2LDK+2S、南西角住戸です。南側池上通りの向かいにはこの物件よりも背の高い建物があるので、視界抜けはありませんが、日照は問題ありません。また、西側は戸建などの低層建物が中心となるので、中層階以上であれば視界抜けも得られるポジションとなります。

間取りとしては70㎡に満たないながらも実質4LDKを採用した非常にプレシスらしいタイプと言うことになるでしょうか。

超狭小プランということに他なりませんので、LDではなくLDKで10.9畳という広さしかないのですが(入口付近には実質的な廊下部分がわりと大きく混入しているため純粋なLDだけだと6畳あるかないかぐらい)、洋室1の引き戸は物入の前に扉を収納できる形になっており、引き戸を開くと3LDK的に利用できるようになっている点は魅力でしょう(洋室1ではなく洋室2の引き戸をそのようにした方が良かったような気もしますが…)。

一方、そんな狭小プランながら80㎡前後の広さのある角住戸のように玄関廊下が長めになってしまっているのは残念ですね。

当物件の敷地はかなり奥行があるため、そもそも全戸南向きと出来ていないわけですが、その南向きでさえも1フロア5戸で南面を分け合う形となっているので各戸あたりの南面スパンは十分とは言えません。
そのように南面スパンが限られているがゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長くなっており、どうしても廊下が長くならざるを得ないということですね。

柱の食い込みはまずまず回避出来ている方にはなるのですが、この面積帯でのこの廊下の長さはかなり痛いところと言え、それが影響してか収納がかなり少なくなってしまっているように思います。

坪単価は277万円。平均坪単価約320万円とファミリータイプの分譲マンションとしてはエリア内で過去最高水準の価格設定となったイニシア池上と比べれば大分安くなっていますし、敷地全てが借地権だったリビオ池上レジデンスの平均坪単価275万円と大差ない水準となっていますので、違和感はありません。

ただ、前述の通り、限界まで面積を絞った狭小中の狭小プランで面積を絞っているわりに効率性が高くない点には注意が必要でしょう。

また、次の記事で詳細を述べますが当物件は地代がかなり高額なのでそれを考慮すると分譲価格はもっと抑えられているべきだったと思いますね。

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