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パークシティ武蔵小山ザ・タワー【梁とカウンターの競演】38階86㎡13,008万円(坪単価499万円)
2017-11-22

パークシティ武蔵小山ザ・タワー。

武蔵小山駅徒歩1分の41階建総戸数628戸(地権者住戸121戸、事業協力者住戸16戸含む)のレジデンスです。

分譲住戸はなく全て地権者住戸にはなりますが、敷地南西側には30戸の低層棟が建設され、タワー部分は598戸というスケールになります。

駅出口から物件へのアクセスは屋根がない部分がありますし駅直結でこそありませんが、今後、たけのこ(江戸時代この界隈はたけのこの産地でした)のようにタワマンが予定されている中で最も駅近となることの魅力はけして少なくないでしょう。

なお、当物件は駅前ということで低層部にはかなりの数の商業店舗が予定されていますし、また違った魅力のあるパルム商店街と共にさらに活気ある街へと変貌を遂げることが確実視されます。

こういった住商一体の大規模再開発をやらせたら右に出るもののない三井さんのプロジェクトですので、パフォーマンス自体は申し分のないものですが、やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
当ブログでは間取りはもちろんのこと価格についても細かく分析して行きたいと思っています。

前回のパークシティ武蔵小山ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_0020[1]
お部屋は86㎡の3LDK、東角住戸です。北東方向には住不さんが同じ41階建のタワーを建設するので、視界に影響はありますが、手前(こちらの敷地側)には低層棟が建設されることになっており、タワー棟は敷地奥側になりますので、そこそこの距離は確保されるでしょう。南東方向は視界抜け抜群となるポジションで、この高層階からは遠くに東京湾も望めるのは少なからず魅力となります。

間取りとしては、条件の良いポジションだけあって南角よりも広い面積が確保された形なのですが、角住戸の最大の売りとなるはずのコーナー周りに色々と物申したいプランにはなりますね…。

頂点部の一回り太い柱が気になるのはもちろんですが、それ以上に「カウンター」、そして、カウンター以上に「ぶっとい梁」が気になってしまうプランです…。

LDKはカウンターを除いても17.5畳ということで及第点を挙げられる広さにはなってはいるのですが、設計・構造に力を入れることが少なくない三井さんの高額タワマンで下り天高2.05mのぶっとい梁とカウンターの共存に出くわしてしまうとは夢にも思いませんでした。

構造的にこのカウンターは梁ではないはずですし、高さも床上30cm(計っていないので私が見た感じの感覚です。)ほどかと思いますので、カウンターにテレビなどを置くことを考えると必ずしも悪いものではないのですが、天井部の存在感抜群の梁とのコラボはあまりに予想外で坪単価500万円の物件でのこのパフォーマンスには正直なところガックリしましたね…。

最大天井高が2.6mと高い分、その落差は凄まじく、最大天井高は2.5mでいいからパークシティ中央湊ザ・タワーのようなフラット天井を実現して欲しかったなと…。

タワマンの角住戸によくある長方形の専有部形状ではなく、正方形に近い専有部形状を実現したプランで、玄関廊下は短めとしながらも洋室2室をノンリビングインするなどしている点は大いに評価出来ますし、頂点部の柱以外はほぼアウトフレーム化出来ているのも立派だと思うのですが、言うまでもなく角住戸の最大の焦点は「二面採光のリビングがどれだけ魅力的か」であるはずで、この構造には少なからず疑問を感じてしまいますね。

なお、専有面積はトランクルームを含んでのもので当プランはかなり大きなものが玄関前の内廊下にあります。

坪単価は499万円。同階の南角と西角の間となる単価設定で日照と眺望を考慮した結果、南角に次ぐ「二番手」の評価となっているようです。
近年のトレンドからするとこういった話題性抜群のランドマークタワーは角住戸の人気が非常に高くなりますので、角住戸プレミアムが結構大きくなることが少なくないのですが、当物件は同階南東向き中住戸が478万円という水準であり、全体的に高価格帯となっているためか、条件の良いお部屋もそこまで目立った水準にはなっていない印象を受けますね。
角住戸としてはちょっと残念な間取りも考慮されているのだろうか…。

同じ品川区の大規模タワーという意味ではシティタワー大井町が分譲中ですが、そのシティタワー大井町と比べてもこちらは角住戸プレミアムが小さくなっています。角住戸はシティタワー大井町と大差ない水準ですが、中住戸は向きにもよりますがこちらの物件の方が全体的に一回り上のお値段となっています。

ちなみに、当物件の最上階41階のペントハウスプランは、このお部屋と同じ東角で656万円となっており、最大天井高が10cmしか違わないわりにはかなりのプレミアムが乗っかっているように思います。これだけ話題性のある物件なので当然と言えば当然ではあるのですが…。

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コメント:

元武蔵小山の住人としては、正直全て総合的に勘案しても1ー2割高いように思いますが…
決してハイグレードな街ではありませんし、この値段で誰が買うんだろ?と思わずに入られません。

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Re: タイトルなし

> 元武蔵小山の住人としては、正直全て総合的に勘案しても1ー2割高いように思いますが…
> 決してハイグレードな街ではありませんし、この値段で誰が買うんだろ?と思わずに入られません。

コメント有難うございます。

仰る通りかと思いますね…。
こういった駅前ランドマークタワーは周辺の一般的な物件に比べかなり高くなるのは分かりますし、先行したインプレストのお値段も異常に高かったので、そこまで目立つわけではないのですが、冷静に考えて「この戸数をこの値段で売る」と言うのは純粋に驚愕かと。

それでもそれなりの戸数が売れてしまう力が再開発PJにはありますし、街としての将来性は期待できるとは思いますが・・・。
後発のスミフタワーの価格がとても興味深いですね。

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