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パークシティ武蔵小山ザ・タワー【免震×直基礎×環境性能表示オール5】15階60㎡8,465万円(坪単価465万円)
2017-11-22

続けて、パークシティ武蔵小山ザ・タワー。

設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。

なお、デザイン監修は三井さんのタワマンでお馴染みの光井純氏となります。
パークシティ大崎ザ・タワーは免震構造ではありませんでしたが、設計及びデザインはここと同じ日本設計×光井氏だったためか、どこか共通点を感じる物件となっているように思います。
階建及び総戸数的にも両物件は近いものがありますね。

なお、共用施設は総戸数約600戸の物件にしては若干寂しい印象になるでしょうか。
エントランスフロアとなる2階及び3階の一部が共用施設という感じで、高層階にラウンジなどは存在していませんし、あるのもラウンジ、2つのゲストルーム、フィットネスルーム、キッズルーム(兼パーティールーム)ぐらいとなっています。

ただ、大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
商業モール側ではない敷地北東側にメインエントランス(2階)があるのですが、そちらにもエスカレーターが施されているあたりも良い点の1つです(要するに住宅専用のエスカレーターがある)。

ちなみに特段アピールされていないように見受けられますが、当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4~5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており、アピールする物件も少なくなっていたように思うので、当物件はもっとアピールすべきではないでしょうか。

前回までのパークシティ武蔵小山ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_0063[1]
お部屋は60㎡の2LDK、北西向き中住戸です。駅方向を望むお部屋で、駅の向こう側も小山台高校や戸建住宅街などの低層建物が広がったエリアとなっているので、奥行のある眺望に加え林試の森公園も望めるという魅力の少なくないポジションとなります。

間取りとしては、10階以上(9階以下は地権者住戸が多い)では最も小さな2LDKで、当物件は「高単価なわりにはゆとりある面積設定」としてきている印象を受けますね。

60㎡台後半の3LDKこそ見受けられますが、角住戸は80㎡超、中住戸であっても3LDKは75㎡超が中心となっており、億超え住戸の多さに驚かされる物件でもあります。

さて、肝心の当プランですが、完全アウトフレームがやはり素晴らしいですね。ダイレクトサッシを用いている角住戸とは異なり窓際の梁がバルコニー側に出せているため、強烈な下り天は存在しませんし(バルコニー側の梁のせいでサッシ高は低めです…)、全室がバルコニーに面したお手本のような美しい2LDKと言えるでしょう。

玄関廊下をいわゆるT字型ではなくほぼ一直線にしてしまったためにトイレや水回りのプライバシー面がイマイチではありますが、それゆえに効率性をかなり高めることが出来ていますし、ワンランク上の豊かさを感じることのできる2LDKではないでしょうか。

63㎡を超えてくるプランになると2LDKとしては少々広すぎな印象となり、価格のグロスにも響いてきますが、ギリギリでも十の位が「6」になるこの60㎡は物件の中でも価格とのバランスが比較的とれている方にはなるでしょうか。

坪単価は465万円。41階建ですので、中低層階はもっとお安くなることを想定していたのですが、前述のように中層階でも視界抜けの得られるポジションということで価格の階差はひっじょ~に小さくなっています。視界抜けが出てくる12階以上(地権者住戸除く)だと、12階の8,450万円に対して、37階が8,698万円ということで1階あたりの上昇はたったの約10万円(階差は5万円のところと10万円のところがある。一部例外あり)なのです。

価格(グロス)の高い角住戸はさすがに20~50万円になっていますが、中住戸はほぼほぼ階差が10万円でグローバルフロントタワーに近い少々極端な値付けになっているように思いますね。

ちなみに、第1期では10階以上しか販売しないということで視界抜けの得にくい低層階(半分ぐらいが地権者住戸)は、残戸が少なくなってから「条件のわりには強気なお値段で売る」算段のようです…。

最終的にどのようなお値段設定になるのかはまだ分かりませんが、低層階(9階以下)はインプレストコア武蔵小山と同様の坪単価400万円ちょっとになると予想していたのですが(ちなみに、スミフタワーとお見合いになる北東向き中住戸は中層階でも410万円台)、低層階でも目の前が壁ということはなく、そこまでお安くはならないようです。

低層階に分譲住戸が少なく、ほんの一部のプレミアム住戸を除いては大半の住戸が450~500万円の狭いレンジ内に収まった物件で、パンダ部屋などが用意されることが少なくない大規模タワーとしては結構珍しいケースと言えそうですね。

これだけ話題性の高かった物件ながら第1期1次の供給戸数が204戸に過ぎないことからも分かるように、やはり大半の方は「高い」と感じているようですし、けしてマンションの売れ行きが良いとは言えないご時世なんだから低層階にはパンダ部屋があってしかるべきだと思うんだけどなぁ…。

ザ・タワー横浜北仲と比べると、「上下階の価格設定の仕方」があまりに違い過ぎて、同じデベが同時期に供給する物件とは思えないですね(北仲は上下階の単価差がかなり大き目です。前建の影響もありはしますが…)。
三井さんはパークタワー晴海でもしっかりとパンダ部屋を設定していましたし、ここもあると思ったんだけど、ここは武蔵小山で先陣を切るタワマンですし、この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、キッチンカップボード、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼などそれなりのものとなっていますが、プレミアム住戸は例外として「13,000万円超の角住戸」であってもビルトインエアコンが搭載されていないのには面食らいました。

性能面を考えるとむしろ壁掛けがウエルカムな方もいるでしょうし、これも時代なのかもしれませんが、どうかなぁ…。
やっぱり残念だなぁ…。

管理費は365円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、むろんコンシェルジュサービス×24時間有人管理を採用した物件ですので、違和感はありません。

駐車場は全177台で身障者用平置1台を除きタワー内部に施されたタワーパーキングとなります。

プラウド西葛西【デベにとってベストなスケール感】5階78㎡6,699万円(坪単価283万円) | topページへ戻る | パークシティ武蔵小山ザ・タワー【梁とカウンターの競演】38階86㎡13,008万円(坪単価499万円)

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