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プレシス船橋大神宮下【プレシスなのに完全アウトフレーム×連窓サッシ】7階66㎡4,160万円(坪単価208万円)
2017-12-07

プレシス船橋大神宮下。

大神宮下駅徒歩1分、船橋競馬場駅徒歩11分、京成船橋駅徒歩13分、船橋駅徒歩14分の15階建総戸数84戸のレジデンスです。

プレシスシリーズの中ではわりとスケールある物件なので見てみたところ、間取りに驚いたので取り上げることとしました。

都心などではなく、船橋で50㎡台の3LDKや60㎡台の4LDKばかりであることに驚かれた方もいらっしゃるかもしれませんが(プレシスシリーズは千葉県内での供給が少なくあまり知られていないはずです)、当ブログでは幾度となくプレシスの狭小プランを紹介してきているのでそこはいいとして…、

このプレシスは、なんと完全アウトフレーム(全戸ではないがほとんどのお部屋)、連窓サッシ、そしてウォールドア(一部のお部屋)と近年のマンションの間取りにおける「三種の神器」と言っても過言ではない仕様がいずれも導入されているのです。

プレシスシリーズは狭小プランで有名であり、そういった仕様を採用することで「面積のわりに広く見せる」「面積のわりに使い勝手をよくする」ことを心掛けていても何らおかしくないのですが、あえてそのようなものを採用しないことで「コストダウンし、価格面で差別化を図る」のがこれまでの一建設さんの基本戦略だったように思います。

そのため、これまでのプレシスではこういったコンセプトの物件はなかったのですが(おそらく)、ここはどれか1つとかではなく「3種の神器」を一度に採用してきているということもあり、もしかすると「プレシス新時代」の試金石的な物件となるのかもしれません。

さて、そんな興味深さのあるこちらの物件ですが、立地的にも特長がありますね。
船橋駅や京成船橋駅からは距離がありますが、最寄駅(大神宮下駅)徒歩1分の利便性は言わずもがなですし、ららぽーと東京ベイまで徒歩10分というあたりも魅力となることでしょう。

公式ホームページ
IMG_0027[1]
お部屋は66㎡の4LDK、南西角住戸です。隣接地(南と西)は戸建住宅及び八千代橋公園となり、日照だけでなく視界抜けも得られる魅力あるポジションです。

間取りとしては、これでも物件内では最も大きな面積を有し、条件の良いポジションを意識してのプランニングではあるようです。

プレシスシリーズ(及びナイスシリーズ(ナイスも神奈川県ばかりですからね))に馴染みのない方にとっては66㎡の4LDKは受け入れ難いものかと思いますが、このプランの場合、洋室3の引き戸を開くことで3LDKとして使うことが出来るのは大きなメリットでしょうね。

こちらのプランはいわゆるウォールドアが採用されているわけではありませんが、先日紹介したばかりのプレシス池上アベニュー同様に物入の前に引き戸が収納できるタイプなので、引き戸を開くとLDと洋室3はかなり一体感のあるものとなります。

連窓サッシ際の方立てが少々大き目なのは玉に瑕ですが、前述のようにプレシスシリーズでこのような2室にまたがる連窓サッシが採用されているのは初めてみますし(たぶん)、柱が完全アウトフレーム化されているのもとってもレアです(最近そんなにみなくなりましたがプレシスシリーズは壁式構造を採用することが多かったのでそういった物件は柱が存在していませんでした)。

角住戸にしては玄関位置が良いので廊下は比較的短く出来ていますし(LD入口付近の実質的な廊下部分はちょっと残念…)、収納も専有面積のわりには確保出来ているように思いますね。

浴室や洗面室はファミリータイプとしては小さめではありますが、最低限の広さは確保出来ていますし、「66㎡の4LDK」を前提にするのであればベストを尽くしたと言えるプランなのではないでしょうか。

坪単価は208万円。船橋駅(京成船橋駅)からの距離と大神宮下駅からの距離はトレードオフのような関係となるため、周囲の供給事例との比較は難しいのですが、船橋駅(及び京成船橋駅)徒歩9分、大神宮下駅徒歩4分のリビオ船橋本町通り(2015年分譲)が平均坪単価約210万円であり、当物件の平均単価はそれとほぼ同水準になりそうです。

単価はほぼ同じでも、平均専有面積が70㎡を超えていたリビオとは異なりかなり面積を絞っているためグロス価格は全く異なりますし、駅徒歩1分という強調材料があってのこの価格であれば狭小プランであってもニーズは少なくないものと思われます。

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