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ドレッセ中央林間【約8,500㎡の緑化】2階75㎡4,698万円(坪単価207万円)
2017-11-28

続けて、ドレッセ中央林間。

設計・施工は長谷工で直床となります。
なお、長谷工さんは売主でこそありませんが、販売代理(長谷工アーベスト)、管理(長谷工コミュニティ)に名を連ねており、中層建の大規模物件らしく長谷工色の強い物件にはなりますね。

ちなみに、売主は東急電鉄の他、大成有楽不動産、相鉄不動産、総合地所となっており、「ドレッセ」の冠を掲げているとはいえ、超大規模物件らしくそれ相応にリスク分散を図っている印象となります(かなりの長期販売となることが予想されますし、価格変動リスクを単体で負うのはリスキーということ)。

なお、当物件の最大のポイントはやはりランドプランでしょう。
32,000㎡超の敷地の約25%(主にガーデン、植栽、専用庭)を緑化し、特に3つのガーデンが施されたウエスト街区のランドプランは素敵ですね。

エントランス棟に向かって曲線を描くグランドアベニューの横にはフロントガーデン、エントランスラウンジから一望できるラウンジガーデン、キッズパークやガーデンハウス(BBQ可能)を有するオーナーズガーデンと趣向の異なる豊かなガーデンが存在しており、利便性の高い駅徒歩5分でのこの環境はなかなかの贅沢でしょう。

共用施設は、超大規模物件ということで、ゲストルームやパーティールームなどのような一般的なものだけではなく、キッチンスタジオ、キッズサロン、ミュージックルーム、シアタールーム、BBQコーナーなど、多岐にわたっていますね。

一方で、外観デザインはよくある長谷工物件と言う感じで目立った特徴こそありませんが、エリア内では高さのある建物で周辺からも目立つ建物となることを意識してか、共用廊下側の手摺にもガラスタイプのものが採用されているのは良い材料でしょう。
共用廊下側に隣接建物などがあり、道路沿いから目立たないなどのケースなどでは見てくれの悪い格子手摺などとなることも少なくありません。

なお、当物件はコネクトプランを採用しており、隣接住戸をコネクトドアでつないた二世帯住宅的なものとすることも可能となっています。
クレヴィア大船パークタワー新川崎などにもあった提案で、たまに見かけるのですがこういったプランを希望する方ってどのぐらいいるのでしょうね。
実際に住まわれている方のお家に行ってみたいわぁ…。

前回のドレッセ中央林間

公式ホームページ
IMG_0029[1]
お部屋はやはりブリーズコートで75㎡の3LDK、南向き中住戸となります。ブリーズコートの中央付近に位置したプランで、この低層階住戸からは目の前にオーナーズガーデンが広がることとなります。オーナーズガーデンの約49m先にはエアリーコートがあるので、低層階住戸は冬場の日照に多少の影響がありそうですが、物件内ではこのブリーズコートだけがガーデンビューとなりますので、低層階住戸であっても物件全体で考えるとむしろ条件の良い方と言えるのではないでしょうか。
敷地内向きの物件というのは将来的なリスクが限りなく小さくなります。

間取り的には中央林間という土地柄もあってか中住戸でも75㎡が確保されており、玄関廊下も短めに出来ているので、有効面積的にも上々のものと言えます。

当物件はメーターボックスとの兼ね合いなのか、なぜか共用廊下側の柱が一直線になっていない不思議な設計で、2本中1本の柱がこのプランの北東頂点部のような位置に食い込んでしまっているので、居室形状は褒められたものではないのですが、メーターボックスと柱の間にアルコーブ空間を設けることが出来ているのは良い点でしょうか。

スパンのわりに開口部幅に物足りなさを感じてしまうプランで連窓サッシの開放感が今一つなのは残念ではあるのですが、洋室3の引き戸がウォールドアとなっており、違和感なく2LDKとして利用できるようになっているのは〇でしょう。

坪単価は207万円。中住戸は最上階でもエアリーコートによって視界が妨げられることから最上階であっても坪単価220万円ほどとなっており、上下階の価格差がかなり小さくなっています。ガーデンビューが少なからず考慮されてのものでしょう。

近年中央林間駅を最寄とするエリアではマンション供給がほぼ行われておりませんし、そもそも当物件に近い属性の物件など存在しませんので、適切な比較対象は存在しないのですが、中央林間駅の類まれな都心アクセス性からすると魅力ある水準と言えるのではないでしょうか。

中央林間駅は言わずもがな大和市であり、近隣の東京都町田市、さらには田園都市線で都心寄りとなる横浜市などと比べると地味なポジションとなり、そのあたりが少なからず影響を与えてしまっているのではないかと思っています。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のあるものは見当たりませんが(トイレは古めかしいタンクタイプ)、大規模物件らしくディスポーザーがついているのは良いですし、食洗機もついています。

管理費は181円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、それなりのスケールメリットは得られているようです。この管理費でガーデンや植栽がきれいに保てるのであれば非常に素晴らしいですね。

駐車場は全523台で、307台の自走式と203台の平置(他13台来客用、カーシェア用、身障者用)で構成されており、イースト街区の空地の大半が駐車場となります。
駐車場利用料は10,000~17,000円とそれなりの金額で台数もかなり多く出来ているので、駐車場収入が管理費収入を補ってくれている側面もあるのでしょう。

駐車場収入のうちの出来るだけ多くを管理費会計でなく修繕積立金会計に入れることが出来ているととっても素晴らしいのですが、どうでしょうか。



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