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ザ・パークハウス五番町【収納削り過ぎ(汗)】4階79㎡16,480万円(坪単価687万円)
2017-11-30

ザ・パークハウス五番町。

市ヶ谷駅徒歩2分、四ツ谷駅徒歩9分(JR線。東京メトロは徒歩11分)の13階建総戸数31戸(事業協力者住戸11戸含む)のレジデンスです。

小ぶりな物件にはなりますが、プレミスト九段よりもさらに市ヶ谷駅に近い徒歩2分で、五番町アドレスとくれば注目していた方も少なくないのではないでしょうか。

番町は長らく分譲ラッシュ・建設ラッシュが続いており、よくもまぁこんなに億ションが売れるもんだ…と思わずにはいられませんが、市ヶ谷駅徒歩2分の番町アドレスとなると2012年のザ・パークハウス四番町レジデンス以来ですし、駅徒歩2分ながら落ち着きがり、番町小学校にも近いポジションであることも当物件の大きな魅力と言えるでしょう。

この界隈の物件の中では結構囲まれ感の強いポジションで特に南面条件が芳しくないのですが、上層階の北側住戸からは外堀が一望出来ますし、日照に興味がない方にはより検討対象となり得る物件です。

設計は三菱地所設計、施工は東亜建設工業となります。
今さら言うまでもないことかもしれませんが、三菱さんの物件において三菱地所設計が起用されるのはほんの一握りの高額物件だけですし、当物件の担当者はザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵やザ・パークハウス京都鴨川御所東(2015年に西日本史上最高価格で話題になった物件)に携わった石井氏ということでまずまず重みのある佇まいにはなっています。

小規模物件ということでグラン千鳥ヶ淵のようなダイナミックな水景こそ拝めませんが、目黒雅叙園などの実績もある作庭家の安川氏による静流の庭は、小さいながらも水が流れ落ちるものとなっていますし、敷地北側に設けられた優雅な車寄せからもこの地らしい豊かさを感じることができますね。

感動するレベルのものこそありませんが、この界隈で実績が非常に豊富な三菱さんの物件らしい手堅いものにはなっていると思います。
ちなみにここは14番目の番町の三菱物件となるようですね。もうそんなになるんだなぁ…。

公式ホームページ
IMG_0033[2]
お部屋は80㎡弱の2LDK、北東西の三方角住戸となります。低層階なので外堀方向の眺望は望めませんが、北側は道路の手前に奥行のある車寄せがあるので、前建までの距離が十分に確保され、物件内ではこれでも悪くないポジションとなります。

低層階のため日照は芳しくありませんが、三方に開口部が設けられていることで採光は良好ですし、三方角住戸ならではの玄関位置ゆえにプライバシー性を高めながらも玄関廊下をコンパクトに出来ているあたりに好感の持てるプランとなります。

ただ、柱位置には一言物申したいですね。
小規模物件の三方角住戸なのである程度柱が食い込んでしまうのはやむを得ないところかとは思うのですが、かなりの高価格帯のマンションなわけですし、コの字型のバルコニーを設計しておきながらこれだけ柱が食い込んでしまうのはどうかと…。

中でも洋室1のコーナー部に食い込んだ柱はちょっと意味が分からないレベルですね…。これも時代なんかねぇ…。

また、LDKで約17畳、主寝室が11.5畳など1室1室にそれなりの豊かさを感じることが出来るものとなっていますし、柱の食い込みこそあれ全体としてはそこまで無駄が多い感じはしないのですが、あまりに少ない収納にもちょっと引きますね…。

三菱地所設計が悪いのか、デベロッパーの三菱地所レジが悪いのかは分かりませんが、この物件は全体的に収納がかなり少なくなっています。
収納はオーダーメイドなり何なりで後から増やすことは十分可能なのでこういうのもありだとは思うのですが、ちょっと極端過ぎるような…。

坪単価は687万円。南向き住戸は前述のように前建の影響が強くなっているので、上層階を除くとこのお部屋よりも弱めの値付けがなされています。
それ自体は納得ではあるのですが、物件内ではまずまずの条件のお部屋とは言え、日照がほとんど得られない低層階、まして間取り的にも少々難しさのあるタイプながらのこの単価は少々強気な印象がありますね。

市ヶ谷駅徒歩2分は確かにインパクトがありますが、駅距離が価格にモロに反映されるようなエリアではありませんし、こういった超高級エリアというのは、一般的なエリアとは異なり「面積を絞ることで単価高でも売りやすくなる」というようなことはあまりなく、むしろ100㎡超などのゆとりあるプレミア住戸の方が単価が高くなる世界ですので、そういう観点からしても少々お高めなのかなと。
ザ・パークハウス三番町テラスは上下階の単価差がかなりありましたし、外堀が望める上層階なら700~800万円でも納得ではあるのですが…。

設備仕様面は、少戸数でも当然の如くディスポーザーはついていますし、食洗機、水回りのシーザーストーン天板、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコンなど、それなりのものにはなっています。
ただ、三番町テラス同様でLD以外(主寝室とかキッチンとかね)に床暖房はないですし、いわゆる超一流の番町物件の仕様とは異なりますので、そういう意味でも単価はもう少し目に優しいものであって欲しかったかな。

管理費は390円/㎡。総戸数31戸ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付ということでもっと高くなることも予想されましたが、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場を導入していないことでなんとか400円/㎡以内に抑えることが出来ているようです。

駐車場は身障者用(1台)を除いた12台が機械式となります。駅徒歩2分ということもあるのかもしれませんが、このエリアの物件にしては少ないかな。

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