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プラウド西葛西【デベにとってベストなスケール感】5階78㎡6,699万円(坪単価283万円)
2017-11-23

プラウド西葛西。

西葛西駅徒歩8分の11階建総戸数156戸のレジデンスです。
江戸川区スポーツセンターの北西向かいに誕生するスケール感のある物件です。
駅近とは言えませんが、駅からの道程で大通りを超える必要がないのは少なからず魅力となるでしょう。

葛西橋通りにわずかに面してはいるものの、全戸南東向き・南西向きという配棟からも葛西橋通りの影響は少ないでしょうし、2013年のレジデントプレイス西葛西及びザ・ガーデンズ西葛西以来の西葛西駅の大規模供給となります。

レジデントプレイスとガーデンズは2物件合わせて800戸超ということで、西葛西史上過去に類を見ない大規模供給でしたので、一時的な供給過多が心配されましたが、その後のマンション価格の急騰が功を奏する形で事なきを得ましたね。

ここは約4年ぶりのスケールある供給となる一方、スケールが大き目と言っても156戸に過ぎない「ほどよいスケール感」が販売上有利と考えられ、それに加えブランド力・販売力(営業力)のあるプラウドとなりますので、お値段にかかわらず完売は容易いものと見ています。

葛西橋通りが近いがゆえにイオンを含め周辺には複数の大規模商業施設があるため、買物利便性が非常に高い点も魅力の1つでしょうね。

公式ホームページ
IMG_0062[1]
お部屋はフロントコートの78㎡の3LDK、西角住戸(南西・北西)となります。メインバルコニーのある南西は道路の向かいに江戸川区スポーツセンターがありますが、5階であればスポーツセンターの建物の影響はほとんどなくなる高さですし、北西側の隣接マンションも超えてくるまずまずのポジションとなります。
南東側の隣接住戸よりも少し北東側に凹んだ位置に設計されているため、南方向からの日照が得づらくなっているのが少々残念ではあるのですが、日照時間は物件内でもかなり長い方になるでしょう。

間取りとしては、80㎡に満たない角住戸ということで85㎡超が確保されている南角や東角よりもかなり小ぶりなものとなっています(と言っても、一般的なデベの物件であればこれでも大きい方ですね)。
ただ、前述のように少し凹ませた位置に設計されたお部屋ということで田の字ベースのお部屋が多くなりがちなエリア及びスケールの中、個性あるプランニングが採用されているということでこのプランを取り上げることとしました。

全体的に凹凸ある専有部形状となっており、柱の食い込みが心配されましたが、そこまで目立つものではなく、角住戸としてはこれ以上ないぐらい玄関廊下をコンパクトに出来ているので、効率性は高い方と言って良いでしょう。

洗面所はリビングインですが、LDからは目立たない位置にあるのは救いですし、この廊下の長さで洋室1室をノンリビングイン、かつ、玄関周りのプライバシー面に問題がない点も評価出来ると思います。

玄関ドアと玄関下足スペースの位置・形状に珍しさを感じるプランで、使いやすそうで良いですね。やたらと奥行のあるシューズインクロークはやや疑問ではありますが…。

また、廊下やウォークインクローゼットに窓を設けることが出来ている点も興味深いですし、洋室1のコーナーサッシも足元からのものと出来ているので開口部的な魅力もまずまずのプランとなります。

一方、残念なのはLDの開口部でしょうか。
洋室2のウォールドアを開け放つと幅のある連窓サッシとなるので、印象は全く異なりますが、純粋に3LDKと考えてしまうとLDの南西面の開口部の小ささが少々悲しくなります。

そういった点からは「基本的には2LDK、時たま3LDKとして使いたい」という方に向いているプランと言えそうですね。

なお、ウォークインクローゼットと洋室3の収納をつなげて収納を介しての回遊動線を設けてしまうのも面白いかもしれませんね。
収納内に鍵付の扉を設置すれば、片側からは自由に入れないようにも出来ますし。

坪単価は283万円。前述のように前建の影響がなくなるポジションということで中層階にもかかわらずかなり「いいお値段」になっていますね。上層階ルーバル付の特殊住戸は坪単価330万円を超えるものもあり、平均もこのお部屋ぐらいの水準となりそうです。

なお、レジデントプレイスとガーデンズはほぼ同じ駅距離で平均坪単価約230万円でしたので、おおよそ2割増な感じとなるでしょうか。もう少し都心寄りならまだしも江戸川区で2割上昇と言うのはやや高めの印象がありますが、前述のように当物件のタイミング及びスケール、そしてブランドを加味すると引き合いが十分にあるものと思われ、この水準でも販売は容易と思われます。

ちなみに第1期は80戸と過半数を超えており、このご時世としては悪くないスタートと言えそうですね。
これが総戸数200~300戸であったならばもう少し価格を調整する必要があったはずですが、156戸は野村さんの販売面を考えるとかなり絶妙な戸数だと思います。これ以上少ないと共用部を充実させるのが難しくなるので「売り」が減りますしね…。

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