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アネシア築地【管理費は良心的】3階73㎡9,910万円(坪単価449万円)
2017-12-06

続けて、アネシア築地ステーションレジデンス。

設計・施工は不二建設です。
不二建設は長谷工の子会社ですし、実績豊富なゼネコンではあるのですが、この価格帯の物件の施工実績はちょっと記憶にないですね。

構造パフォーマンス等は基本的にはデベが決めることでゼネコン云々とは別の話にはなるのですが、ネームバリューとしては少々寂しい感じになります。総戸数98戸というそれなりのスケールの物件になりますし、準大手クラスを起用するのが相応だったかもしれません。

一方、デザインに関しては駅直結のランドマークを目指すレジデンスということでかなり力が入っていますね。

ファサードデザインに武田光史氏、コモンデザインに笠原英里子氏を起用し、ほどよいクラシック感を演出した重厚感のある空間デザインは超高額物件として違和感のないものです。

総戸数98戸の物件ですので特別な共用スペースこそありませんが、2層吹抜のエントランス及びロビーラウンジはかなり立派ですね。

外観は、階高及びサッシ高がイマイチな物件なので、ガラス面が生み出す透明感や洗練された印象こそあまり受けないのですが、「イギリス下見貼り」をモチーフにしたというボーダー状の御影石を水平に積み重ね貼り込んだ手法は確かな存在感を放つことでしょう。

ちなみに、ギリギリまで階建を追求した15階建とすることで、建築面積はそこそこ小さく出来ているのかと思いきや、敷地面積約780㎡に対し、建築面積約650㎡と非常に空地率の低いランドプランとなっているのが残念ですね。
敷地端ギリギリに建物がひしめき合う中央区(湾岸エリア除く)の物件では珍しいことではありませんが…。

前回のアネシア築地ステーションレジデンス

公式ホームページ
IMG_0070[1]
お部屋は73㎡の3LDK、北角住戸です。低層階にはなりますが、新大橋通りの交差点方向を向いた「顔」となるコーナーサッシが採用されたプランとなります。

間取りとしては、11階以上の北角に設けられた80㎡超よりも一回り小さなものになります。

前回の記事で述べたように玄関位置との関係上、LDをコーナー部分に配したことで廊下はそこそこの長さになってはいますが、許容範囲内にはなるでしょう。
LDは入口付近のデッドスペースが少々大き目ではありますが、11.6畳なら悪くはありません。

また、リビングインのベッドルーム3の引き戸は大きく開け放つことの出来るもので、LDとの一体感が高いのも好材料です。

洗面所と廊下の間に柱が丸々1本混入していますし、LD周りの柱も少し気にはなりますが、1フロア面積が決して大きいとは言えない物件属性を考えるとまずまずのものと言えますし、いずれのベッドルーム形状も良好な点は評価できるでしょう。

逆梁工法を採用した物件でLDはカウンターによる畳数消費がありますが、梁(カウンター)の半分程度は空中に出ているのは良いですね。

坪単価は449万円。囲まれ感の強いポジションにある当物件においては条件の良い低層階と言うことにはなるのでしょうが、新大橋通りに面した交差点方向ということで、低層階は少なからず視線の影響があるはずで、本来ならばもっと目に優しい単価設定となってしかるべき印象がありますね。この角住戸に限らず新大橋通り側となる北西に面したお部屋は低層階でもかなり高単価の設定となっています。

囲まれ感のあるお部屋が少なくない物件内では「良い方」にあたるだけで本来こういった交通量のある通り沿いの低層階と言うのはけして魅力あるポジションではありませんので、そういう意味で強気な価格設定だと感じてしまいます。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、キッチンバックカウンター、キッチン床暖房と高価格帯の物件ならではの部分もありますね。

管理費は271円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに言うとこの価格帯の高額物件とは思えない控えめな水準です(管理費は少なからず物件価格(つまり、購入者の支払能力)に比例するものです)。総戸数98戸というそこそこのスケールメリットはありますが、エレベーターはしっかりと2基(敷地内にある駅へ直結しているものを除く)ありますし、この水準はかなり安いですね。
管理会社はアネシア東京尾久と同じ三井不動産レジデンシャルサービスで、三井レジサービスが管理会社となる三井不さんの物件は管理費に割高感があることが多いので少々意外でした。

駐車場は全26台で機械式となります。駅直結物件で40~60㎡のプランも相当数あるわりにはしっかりとした台数が確保されていますね。

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