オープンレジデンシア桜新町テラス【駐車場をなくした30~60㎡台】4階62㎡7,148万円(坪単価379万円)

オープンレジデンシア桜新町テラス。

桜新町駅徒歩7分の5階建総戸数25戸のレジデンスです。

オープンレジデンシア桜新町二丁目のように駅近のインパクトこそありませんが、弦巻4丁目の落ち着きのあるほどよい駅距離に誕生する物件で、何かしら難ある立地に誕生することも少なくないオプレジの中でもかなりの正統派と言える立地条件の物件ではないでしょうか。

ただ、オプレジらしい小ぶりな物件であることは確かで、30~60㎡台の総戸数25戸のスケールしかありません。
オプレジ桜新町二丁目やその前のオプレジ桜新町は、平均専有面積で70㎡近い水準のものでしたので(二丁目には90㎡超の億ションもあり当時はかなり驚きました)、このような落ち着いたポジションで30~60㎡台のみの構成はかなり違和感があるのですが、それら2物件とは異なり駐車場を1台も設置していないところを見ると納得でしょう。

※70㎡超のファミリータイプで価格がかなり高額になってくると駐車場を必須と考える方が増えてきますが、この物件の水準ではそれほど多くはないはずです。既存の2物件よりも延床面積の小さな物件となりますので、多くのオプレジ同様でこちらは東京都の駐車場附置義務を回避出来ているということなのでしょう。

設計は松本建築設計事務所、施工はNB建設となります。
松本建築設計事務所は当ブログ初登場のはずで、オープンレジデンシア中野の実績はあるようですが、オプレジ御用達という感じではないですね。

当物件のポジションはみどりの基本条例(都市緑地法)の対象地域ということもあるのか、エントランス両サイドに植栽が施されていますし、道路からしっかりとセットバックした位置にエントランスが設計されている点も◎です。30~60㎡台の総戸数25戸という小規模物件とは思えない広がりと趣のあるエントランスデザインが実現していますね。

また、意外だったのは内廊下設計でしょうか。敷地形状を加味し、四方に住戸を設けたフロアプランとなっていますので、自然と言えば自然なのですが、小規模なのはもちろんのこと世田谷の環境良好なポジションの物件で内廊下が採用されるケースはそれほど多くないですからね(周辺に幹線道路などがあるがゆえに内廊下を採用するケースも少なくない)。

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の3LDK、南東角住戸になります。東側は当物件よりも高さのあるサンピエス桜新町ですが、南側は戸建などの低層建物となりますので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得られます。

間取りとしては、物件内で条件の良いポジションということもあり、大き目のものにはなっています。
ただ、60㎡そこそこという面積ながら3LDKが採用されており、いかにも「東京に家を持とう」的なオプレジらしいプランニングということになるでしょう。

前述のように、東側は至近距離を隣接マンションで塞がれることとなりますので、角住戸とは言え、妻側の開口部は小さくなっています。
ポジションを考えるとそれ自体は仕方ないことではあるのですが、一方で玄関位置と廊下の長さが角住戸らしいものとなっているのは残念ですね。

洋室2の北側には北東角住戸が隣接しているので、玄関がこの位置にならざるを得ず、玄関廊下を一直線に出来なかったようですが、60㎡ちょっとの狭小3LDKであることを考えるとさらに効率性を高めて欲しかったというのが正直なところですね。

この専有面積ながらLDKで13.1畳(つまりLDだけで約10畳)確保出来ているのは立派ですし、畳数や1418のバスルームからは特に手狭な印象は受けないのですが、収納は明らかに少なく、洗面室もファミリータイプとしてはちょっと…。

坪単価は379万円。北側(道路側)に設けられた30~40㎡台のプランは低層階でも大差ない単価設定となっていますし、54㎡の南向き中住戸は同階でも坪単価389万円という水準なので、「物件内では面積が大きいお部屋」なりに弱めの単価にはなっているようですね。

住戸面積や物件スケールが全く異なるので比較対象として適切とは言い難いのですが、分譲中のプラウド桜新町の上層階住戸に近い水準となります。
こちらは、駅距離と南面条件に優れている反面、ブランドやスケール感で劣ることが反映された感じと言えるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板など、オーソドックスなオプレジ仕様となっています。

管理費は312円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ということもあるのか300円/㎡は超えています。ただ、かなりの小規模物件になりますので、この水準であれば御の字でしょう。

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