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アトラス品川中延【同潤会地区建替PJ、凄い駅徒歩4分】7階75㎡8,578万円(坪単価376万円)
2017-11-29

アトラス品川中延。

荏原中延駅徒歩4分、中延駅徒歩10分(東急線。都営線は徒歩11分)の13階建総戸数195戸(非分譲住戸72戸含む)のレジデンスです。
中延駅まではそこそこ距離がありますが、道程の大半はなかのぶスキップロードのアーケードを経由してのものとなりますので、雨の日でも快適ですね。

当物件は、「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」として誕生するもので、同潤会が手掛けた「荏原住宅(木造長屋群)」が存在していた災害に弱い木造密集地域を整備することが起点となったプロジェクトとなります。

旭化成さんは、同潤会江戸川アパートメント(後のアトラス江戸川アパートメント)やアトラス池尻レジデンスなどのスケール感のある建替案件、そしてアトラス中野中央のような木造密集地域の建替実績もあり、こと建替プロジェクトに関してはいわゆる財閥系大手デベ以上の存在と言っても過言ではありませんね。
パークシティ武蔵小山ザ・タワーも三井さんと旭化成さんのJVです。

当物件はそのような地歴や誕生する経緯だけを見ても価値あるものと言えるのですが、そういったものを抜きにしても魅力の少なくないポジションでしょうね。

結構なスケール感のある物件ながら大通りに面していない落ち着きのある第一種住居地域に誕生する物件で、南方向には戸建などの低層住宅街を望む開けた眺望が享受できるあたりも「普通の駅徒歩4分」とはわけが違いますね。

目の前の中延小学校は人気の学校ではないようですが、なかのぶスキップロード、パルム商店街、戸越銀座商店街などがいずれも気軽に行ける買物利便性抜群のポジションですし、目立ったウィークポイントのない物件と言えるでしょう。

しいて言えば、こういった建替案件は、地権者住戸が多く条件が良いお部屋が抑えられがちなこと、スケール的な魅力が高いわりに分譲戸数が少なくなることで価格が強気なものとなりがちなこと(アトラス本郷三丁目でもこれについて言及していますので、そちらもご覧下さい)、などが懸念材料になるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_0088[1]
お部屋はサウスの75㎡、3LDK、南西角住戸となります。サウスは、全戸南向きでこそありませんが、敷地南端に位置したほとんどが南向き住戸で構成された棟で、前述のように南側に低層住宅街が広がる非常に恵まれたポジションにあります。この中層階住戸でも日照に加え奥行のある眺望が望めますね。
また、西側もやはり低層住宅街になりますので、日照時間も非常に長いです。

間取りとしては、条件の良いポジションのわりには小ぶりな印象があります。
ルーバル付の上層階特殊住戸は80㎡超のものが中心となっていますが、中低層階にもある一般的なプランには80㎡超のものは存在しておらず、想定していたよりも控えめなプランニングになっている印象ですね。

当物件のポジションは永住を視野に入れて購入しても何らおかしくない恵まれたものだと思うので少々グロスが嵩もうが条件の良い角住戸は80㎡超の方がニーズが旺盛だったのではないかと思います。
ブリリア品川戸越パークスのような小規模物件は「エリア内で唯一無二の存在」とまでは言い難いので、高グロス住戸は売りやすいとは言えず、70㎡中盤が適していたと思うのですが、対照的にこの物件の属性は80㎡超(高グロス)が売りやすいのではないでしょうか。

都心へのアクセス性がそれほど高いとは言えない池上線の駅が最寄りと言うことを多少なりとも考慮したのかもしれませんが、そうであるならば30~50㎡台が結構な数設けられていることの説明がつきにくいですし、単純に「グロス価格が高額になり過ぎて販売に苦戦するかもしれない」というデベロッパーの弱気の虫が過度に働いてしまった印象がありますね。
前述のようにパークシティ武蔵小山ザ・タワーにも旭化成さんは参画していますので、グロス価格の被りを可能な限り抑えるという意味で面積を絞ったのかもしれませんが、単価があまりに違う物件ですので、角住戸であればもっと80㎡超があっても十分なニーズがあったのではないかと思いますね。

また、次の記事で詳細を言及しますが、かなり力の入ったエントランス周りの造りからしても8,000~9,000万円台のグロスは障害にはなりづらいように思うのです。

さて、当プランの詳細に話を戻しましょう。
そんな感じでけして大きくはない角住戸なので、玄関位置が芳しくなく廊下が長めなのが残念ですね。

LDは13.1畳と表記上はそこそこの数字になっていますが、入口ドアがかなり玄関寄りになっているタイプで実質的な畳数はそれよりもかなり小さくなるでしょう。

キッチンはL字型の3.8畳と大き目に出来ているのは好材料ですが、リビングインの洋室3は4畳と小さめですし、収納も平均的な水準よりも少ない印象になります。
(キッチンカウンター下部に収納が標準で設置されているのは良いです。)

なお、柱の食い込みが少なめな点、キッチンから洗面所へ直接出入りできる動線(回遊動線)を有している点は評価出来ますね。

ただ、前述のように西側の視界も良好なので、LDや洋室3にはもっと幅のある開口部が設計されていても良かったでしょうね。

このプランを見て、施工だけでなく設計も当然に長谷工かと思いきや日建ハウジングシステムだったのでちょっと意外でした…。日建ハウジングによるデザイン面はとっても秀逸ですが、設計(プラン)はちょっと残念かな…。

坪単価は376万円。ルーバル付の上層階住戸は坪単価400万円程度になりますが、当プランはプラン的な特殊性が薄いこともあり、この水準で収まっています。

ただ、前述のように南面・西面条件は申し分ありませんし、ギリギリでも80㎡(同単価だと約9,100万円)に乗せたプランが見たかったかな。

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