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アトラス品川中延【素敵な物件なのに管理費が超安】2階58㎡6,168万円(坪単価354万円)
2017-11-29

続けて、アトラス品川中延。

設計は日建ハウジングシステム、施工は長谷工です。
「長谷工の施工=設計も長谷工」となるのが通例で、デザイン監修だけでなく設計も日建ハウジングシステムが行っているという至極珍しいケースになります。

アトラス(旭化成)×日建ハウジングシステムは王道中の王道の組み合わせという感じで、やはり木造建築が密集していたエリアに誕生したアトラス中野中央の他、アトラス千代田末広町アトラス本郷三丁目など豊富な実績があります。

当物件はスケール感のある物件らしくランドプラン的な魅力が少なくないのですが、中でも敷地北側に施された一般の方も利用できる広場空間が素晴らしいですね。

長く東西に伸びたこの空間はソメイヨシノなどの植栽が豊かですし、南・東・北が住棟に囲まれ日照の得られない敷地中央部のプライベートガーデンとは異なる気持ちの良い空間となることでしょう。

広場空間にはかまどベンチやマンホールトイレも設置されており、地域の防災拠点としての役割も果たすようです。
広場に面した共用棟の大きな窓からは広場が一望出来ますし、共用棟の屋上にウッドデッキのテラスが設けられているあたりもなかなかですね(このウッドデッキのテラスにテーブルやイスを置いてちょっとしたカフェ的(コーヒーマシーンや自動販売機ぐらいは用意する)な空間にすると良さそうです)。

さらに、当物件はエントランス周りもとっても秀逸ですね。
敷地東側に設けられたエントランスホールは2層吹抜の高さのある空間で、天井までの高さのあるガラスで仕切られたエントランスゲートからは奥にプライベートガーデンの緑が望めるようになっているという絶妙な造りになっています。

間接照明も上手なので夜景もまた美しいでしょうし、このエントランスは本当に素敵だと思いますね。
同時期分譲のアトラス中野南台があまりにインパクトのあるデザインになっておりそこまでのインパクトこそありませんが、この物件も今年度のデザイン部門の有力候補であるのは間違いないでしょう。

前回のアトラス品川中延

公式ホームページ
IMG_0089[1]
お部屋はイーストの58㎡の2LDK、東向き中住戸となります。ポジション的には角位置っぽくなりますが、南側にはサウスがありますので、南側に開口部は設けられていません。

東側も道路の向かいは低層住宅が中心のエリアにはなりますが、流石に2階では前建の影響が避けられません。ただ、敷地東側にもしっかりとした植栽が施されていることからも分かるように前建との距離はそれなりに確保出来ているので、日照も少しは得られるはずです。

間取りは、50㎡台の2LDKで洋室1室がバルコニー、もう1室が共用廊下に面した頻繁に見かけるタイプのものとなります。
イーストとウエストはサウスほど日照条件が良くないことから1LDK~2LDKの小ぶりなプランがわりとあるのですが、イーストはほとんどが地権者住戸になっており、デベが提示した等価交換価格がサウスやウエストに比べ魅力あるものだったことが推測されますね。
当住戸の価格にはその面影が全く感じられませんが…。

一般的な印象のあるプランなので多く語るほどのことはないのですが、洋室2の引き戸の開きが中途半端なのは残念でしょうか。

洋室2がLDにくらべ凸となった設計なので、連窓サッシを採用出来ていませんし、大き目のパイプスペースの存在などもあり、スパンを活かしきれていない印象があります。

なお、玄関廊下はかなりコンパクトな設計と出来ているのは良いですし、玄関が共用廊下から窪んだ位置にあるのも〇ですね。

坪単価は354万円。70㎡超の3LDK中住戸ではこのような単価設定にするのは不可能だったはずで、このような環境良好でファミリーニーズの旺盛なポジションながら30~50㎡台を数多くプランニングしているのは、少しでも単価を上げたいという思惑があったからでしょう。
前回の記事で書いたように条件の良い角住戸であればグロスはほとんど障害にならない属性の物件だと私は思っていると同時に、コンパクト目のプランが特別ウケる立地とも思いませんので、コンパクト目のお部屋がこのような単価水準になっていると物件の希少性ほど販売は楽ではないのかもしれませんね。

ちなみに第1期は非分譲を除いた123戸中70戸(不燃化特区優先分譲12戸含む)の分譲と言うことで、予想していたよりも幾分大人しい印象のあるスタートとなっています。

設備仕様面は、ディスポーザーがないことに面食らいました…。
この単価帯・スケールでディスポーザーがないというのはちょっとした事件でしょうね…。

ただ、それが功を奏したのか管理費は124円/㎡と異常に安いです。
ディスポーザーがないのはいかがなものかという意見もあるでしょうが、こんだけ管理費が安ければ納得出来ますし、むしろウエルカムに感じる方も少なくないでしょう。

物件のスケール等にもよりますがこのような価格帯の物件であれば300円/㎡程度になっていることは何ら珍しくなく、70㎡想定で月額12,000円以上も負担が少ないことになります。

昨今の0.5%程度の変動金利の下限水準(35年ローン)で想定すると、月額12,000円は約450万円の借入に相当するわけで、かなりのインパクトがありますね。

最近は一昔前よりも当初の月額修繕積立金を高めに設定する物件が増えてきており、100円/㎡程度になっているケースが多いのですが、当物件は135円/㎡とかなり高めにしており、そうそう見かけることのない「管理費と修繕積立金の逆転現象」が起きています。
これも事件だ…(笑)。
※修繕計画を見てみないとなんとも言えない部分はありますが、当初からこの水準に設定されていれば将来的にそこまで倍増することもないでしょうし(30年内に4~6倍になることが多いです)、この管理費水準でしっかりと管理がなされるのであれば資産価値にも好影響を与えること必至ではないでしょうか。

アトラス新宿河田町ヒルズは、管理会社が旭化成不動産コミュニティではなく、建替前の物件の管理会社(ライフポート西洋)に引き続き依頼することで管理費単価を163円/㎡と言う安価な水準に抑えていましたが、こちらは普通に旭化成でさらに安い124円は凄いわ…。

駐車場は全43台で身障者用1台を除き機械式となります。
維持管理コストもかかる機械式駐車場ですし、本当にここの管理費は素敵です。

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