オーベル鷺沼マスターレジデンス【駅近の第二種中高層住居専用地域】2階75㎡7,490万円(坪単価330万円)

オーベル鷺沼マスターレジデンス。

鷺沼駅徒歩4分の5階建総戸数56戸のレジデンスです。

クリオ鷺沼マスターテラスの記事でも言及しているように鷺沼駅は徒歩5分圏内では2015年のブリリア鷺沼以降供給ラッシュが起きています。

当物件はイニシア鷺沼レジデンスブリリア鷺沼一丁目と同じ鷺沼一丁目に位置しているのですが、それらとは異なり第二種中高層住居専用地域内に位置しています。
そのため、10階建及び14階建だったそれらのように「高さ」は出せていませんが、南傾斜の高台に位置しているのは同様で、上層階住戸からは視界抜けも得ることが出来ますね。

北側道路の向かいはサギヌマボウルなどのある近隣商業地域となりますが、サギヌマボウルの入口は駅側(当物件側ではない)ですし、イニシア同様駅近のわりには落ち着きあるポジションとなりますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。東も南も接道していない低層階となり、いずれの方角にもマンションがありますが、南側はグラウンドレベルが数メートル低くなっていますので、2階でも圧迫感はなく、日照的にも申し分のないポジションとなります。南東方向は視界抜けも得られるでしょう。

間取りとしては、この南東角のポジションが前建との関係上、最も南面条件に優れているので大きめの専有面積となっているのですが、それでも75㎡に過ぎず、少なからず価格のグロスを意識したプランニングになっているようです。

ブリリア鷺沼一丁目は全戸70~72㎡というプランニングでしたし、イニシアの大きめのプランもこのお部屋よりも少し大きい程度だったので違和感こそないのですが、当物件はここ1~2年の鷺沼駅前の供給ラッシュの中で一応は最もスケールが大きい物件ということになりますし、落ち着きのあるポジションということを加味しても、80㎡超のゆとりあるプランを用意して欲しかった印象がありますね。
まぁ、価格をご覧いただくとお分かりのように高額な単価が面積大のプランニングを邪魔しているのは間違いないのですが…。

なお、居室配置は角住戸ながらオーソドックスな田の字ベースのものとなります。
玄関廊下を一直線とすることで効率性が高いものと出来ていますし、それに加え柱の食い込みも抑えたことで有効面積が高めのものとなっています。

角住戸ながら洗面所がリビングインなのは微妙ではありますが、洋室3の扉はきれいに開け放つことが出来るウォールドアとなっているので、使い方次第でかなりの空間的な広がりを得ることが出来ますね。
田の字ベースのプランなので角住戸としては地味なものにはなりますが、開口部はそれなりに充実しており角住戸らしさを感じることの出来るものとなっている点は悪くないでしょう。

坪単価は330万円。うう…。南側の隣接敷地とはグラウンドレベルが異なり、「普通の2階」よりも条件が良いのは分かるのですが、高さのあるイニシアやブリリア(一丁目)の中層階以上のお部屋のような「眺望」が享受できるわけではありませんし、強気な印象を受ける価格設定ですね。

当物件は南傾斜の高台とは言え、敷地形状的に東向き・西向き住戸を設けざるを得ないランドプランになっていますし、南向き住戸の中にも前建の影響が大きいお部屋もあることも影響し、こういった数少ない南面条件に優れたお部屋に「過度のプレミアム」が乗っかってしまっているように思います。

上層階は坪単価360万円超の水準となっており、イニシアやブリリアの眺望抜群の上層階南向き角住戸と大差ない水準となります。

前建の影響が顕著な東向きや西向きの低層階の単価は、このお部屋と比べると大分安くはなっているので、平均ではイニシアやブリリアよりも安くなりそうですが、条件の良いお部屋が多くない分、条件の良いお部屋の価格がそれらよりも若干強めになってしまっているように思います。

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