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ザ・タワー横浜北仲【第1期は730戸!平均倍率は何倍???】56階129㎡31,490万円(坪単価806万円)
2017-12-01

ザ・タワー横浜北仲。

いよいよ第1期が開始されました。販売戸数は驚愕の730戸となります。
正直、一部のミスプライスと思われる住戸を除くとそこまで騒がれるようなお値段がついているわけではないですし、タワマンとしては最低水準の最大天井高(スーペリアフロア)からしても、高倍率(やはり一部住戸への偏りが大きく、倍率なしで買えるであろう部屋ももちろんあります)がつくほどの騒ぎになっているのは少々解せないのですが、これもSNSなどが発達した時代によるところが大きいかもしれませんね。
シティタワー品川が今の時代に分譲されていたらどうなっていただろうか…。当時は不動産業界の人間は殺到しましたが、一般人はそれほどではなかったような…。

いずれにしろここは少なくともシティタワー品川のような宝くじ物件ではありませんので、ここまでの大騒ぎになっているのは本当に驚きですし、凄いことだと思いますね。

さて、まずはまだ述べていなかったデザイン面から行きましょうか。

外観においてはトップの形状が虎ノ門ヒルズを彷彿させるものとなっており、当初森ビルが企画していたことを印象づけるには十分なものではあるのですが、再開発協議会が約10年前に構想していた外観は、フロア形状がサーフボードのような形のインパクトのあるものだったことを考えると大人しくまとまってしまった感があるのも事実ですね。

ただ、低層部は、上部の先進的なデザインとは対照的なものとなっており、北仲ブリックや歴史広場周りには赤レンガをふんだんに用いるなど、新旧入り混じった大規模再開発プロジェクトらしさのあるものにはなっているのではないでしょうか。

2階部分に敷地西側~北側にかけて施されるマリンデッキは、いずれA-3街区及びB-1街区に連結されることが予定されており、その中心となるであろう当物件は58階建と言うエリアNo.1の高さも相まって非常に華やかな存在となることでしょう。

なお、共用部のデザインは、パークコート千代田富士見ザ・タワーなどの実績が堀井直子氏で、共用施設としては、屋上のスカイテラス、25階のビューラウンジとゲストルーム(5階にもあるので計3室)、5階のパーティールーム、フィットネスルーム、スタディルーム、マルチアトリエなどがあります。

総戸数1,176戸の物件としては少々の物足りなさもありますが、46階の展望室も共用部みたいなものですし、仕方ない部分ではあるのかなと。

エントランスラウンジが物件スケールに比して小さめなのは間違いなく、2層吹抜にもなっていないのはかなり残念に思いましたが…。
※エントランスホールは2層吹抜ですが、ラウンジは1層だけ。

前回までのザ・タワー横浜北仲

公式ホームページ
IMG_0108[1]
お部屋は129㎡の3LDK、東角住戸となります。東方向に建設中のアパホテルは高さ約145mですので、このお部屋からの視界に影響はなく、北西側のノートルダム横浜みなとみらいで余剰となっていた容積率を付け替えることで実現した58階建のことはあるお見事な眺望が堪能できるお部屋となります。

なお、エグゼクティブフロア(52階~56階)は、階高3.5m以上を確保出来ており、最大天井高は2.75m、コーナーサッシの梁下(下り天高)も約2.4mとスーペリアフロアとは異なるワンランク上の三次元構造になっていますので、抜け感のある眺望と相まってさらなる開放感を味わうことが可能となっています。

コーナーサッシの幅は外観を考慮したためか、スーペリアフロアと同じで一般的なタワマンと比べ特筆すべきレベルではないのですが、このプランは北東側の5連の掃き出し窓のインパクトもかなりのもので、モデルルームになっているだけのことはある非常に素敵なお部屋となりますね。

玄関のホワイエが北側まで食い込んでいるあたりも広がりがあって非常に良いですし、このぐらいゆとりあるプランであれば柱の食い込みも気になりません。

坪単価は806万円。当物件の最高単価は、58階ペントハウス北角の1,246万円ですのでそれには遠く及びませんが、北角の高層階でも坪単価500万円程度となったスーペリアフロアよりも遥かに高い単価になっており、階高の高さと周囲の建物から頭1つ抜け出た高さがモロに価格に反映されていることとなります。

当初の予定価格は、そのような点を反映させ過ぎてエグゼクティブフロアの「中住戸」が全くと言っていいほど人気がなかったのですが、予定価格よりも3,000万円近く下げたお部屋もあるぐらいで、最終的にはエグゼクティブフロアも8割方第1期で供給する運びとなるようです。

中住戸が最終的には600万円台で落ち着いたことを考えると角住戸は高過ぎるという意見もあるのでしょうが、数えるほどしかない50階以上の角住戸にこのようなプレミアムが乗っかるのは分からんでもないですね。
後発のタワーはその領域には近づくことは出来ないわけですから…。

設備仕様面は、スーペリアでもディスポーザーに食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板と単価なりの印象のものとなっています。

ただ、スーペリアは北角の90㎡超のお部屋を除くとビルトインエアコンは採用されていませんし、トイレがいわゆるタンクレスではなくスリムタンク(タンクレスとは異なり少しモッコリしている(笑))なのもちょっと残念ですね。

エグゼクティブ住戸になると、ビルトインエアコンに加え、天然石カウンターの浴室、さらには洗面やトイレ床にタイル貼を施すなどのワンランク上の仕様が見られますが、スーペリアとの単価差(特に角住戸)を考えるとそれぐらいやって当たり前という感じにはなるでしょうか。

管理費は363円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスも備わったマンションですので、違和感はありません。

ただ、そこまで共用施設が充実しているわけではありませんし、総戸数1,176戸とタワマンの中でもスケール感のあるものとなっていることを考えると少々割高感がありますね。

なお、当物件はパークコート青山ザ・タワー同様で管理者管理方式が採用されています。管理会社である三井不動産レジデンシャルサービスが団地管理組合等を代表する管理者となり、その業務を統括することとなりますので、通常の物件に比べ管理会社に対する業務委託料が高額になっているものと思われます。

駐車場は、住宅用で360台となります。このエリアの一般的な物件であればこの程度の設置率でも足りそうですが、近年の都心近郊のタワマンはひと昔前よりも駐車場を減らしている分、足らないケースが多くなっており、この物件も足りないでしょうね…。

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