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ブランズ練馬【価格帯ゆえの内廊下×ディスポーザー】2階38㎡3,880万円(坪単価341万円)
2017-12-08

続けて、ブランズ練馬。

設計はオーエーシー設計、施工はイチケンです。
エリア内では珍しい内廊下設計が採用された物件ですし、価格帯が価格帯なのでエントランスラウンジ周りの設えからも高級感を意識している様子が伺えますが、総戸数53戸に過ぎない物件でスケール感には欠けますし、価格帯に相応しいとまで言えるかどうかは微妙なところですね。

敷地面積は820㎡に過ぎない物件なので出来ることは限られてはいますが、この価格帯ならばさらに特徴あるものが見たかったという思いはありますね。

一応、エントランスサイドには植栽が施されてはいますが、一般的なレベルでしかなく、空地の大半は11台の駐車場となっています。

修繕維持費を考えると平置駐車場が3台あるのは良い点ではあるのですが、全て機械式にしてでも空地を上手に使うという選択肢もあったでしょう。

管理費は239円/㎡と内廊下、かつ、ディスポーザー付にしては安価な水準と出来ているのは◎です。30~60㎡台が少なくない総戸数53戸でけしてスケール感のある物件ではないですからかなりリーズナブルな水準と言えるでしょう。

前回のブランズ練馬

公式ホームページ
IMG_0140[1]
お部屋は38㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は駅へ向かう通り沿いとなりますので、駅近物件らしく賑やかですし、消防署も近いポジションゆえの五月蠅さも不可避です。ただ、通り沿いであるがゆえに低層階でも前建の圧迫感は少ないですし、こういったコンパクト住戸にとっては大きなデメリットとなりにくいポジションではないでしょうか。

間取りとしては、かなり縦長なものとなります。隣のやはり38㎡のお部屋と2戸合わせて1戸分(上層階は77㎡)のスパンしか確保出来ていないので、必然的に奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が深くなるというわけです。

専有面積が小さいことで奥行が深くなっているケースはけして珍しくありませんし、スパン自体はそこまで驚くようなものではないのですが、もう少しなんとかならんかったのかと思ってしまうのはやはり開口部でしょうね。

LDの扉1枚の開口部はどうかと…。
パイプスペースや電気系統の配線などの関係もあるにはあるでしょうが、洋室との間に連窓サッシを採用するという選択肢もあったでしょうし、非常に勿体ない造りと感じてしまいます。

西側は逆梁工法が採用され、バルコニー手摺がコンクリになっているので、順梁に比べ採光が得にくいですし、せめて一般的な水準の開口部を実現していて欲しかったですね。

また、クローゼット脇のパイプスペースもちょっと邪魔に感じます。
これを別の位置に出来ていれば引き戸はクローゼット脇まで収納できる形になったわけで引き戸を開いた時のLDとの一体感がより増したはずなのです。

坪単価は341万円。ファミリータイプの単価及びグロスがあまりに強烈なのでこちらが目に優しいというのもなくはないですが、この駅近立地はどちらかと言うとこういったコンパクトタイプに向いていると思うので、この単価はまずまずではないでしょうか。
多少なりとも小さな開口部を加味しているのでしょうか。
上層階は1割以上高くなるので、価格の印象は大きく異なってはきますが、少なくとも低層階は30㎡台という面積の絞り具合からするとそこそこ現実的な水準にはなっている方でしょう(投資家が望むような水準ではないので、30㎡台だと実需ニーズがどこまで???というのはあるのでしょうが…)。

設備仕様面は、小さめのスケールながらディスポーザーを採用し、食洗機、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、さらにはトイレ・洗面所・廊下床をタイル貼とするなど高額な単価帯を意識したものとなっています。

シティテラス藤沢鵠沼【このタイミングでこの価格か…】78㎡8,490万円(坪単価358万円) | topページへ戻る | ブランズ練馬【すごい価格…】8階78㎡8,880万円(坪単価377万円)

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