ローレルコート大井町【長谷工設計・施工による低層建最高額物件】3階71㎡8,198万円(坪単価381万円)

続けて、ローレルコート大井町。

設計・施工は長谷工ですが、この価格帯ですので当然の如く二重床が採用されています。
先日、8階建総戸数55戸のヴィークコート立川の記事で長谷工設計・施工が「意外」と書きましたが、こちらは5階建総戸数53戸というスケール及び属性の物件ですのでそれ以上に意外に感じますね。

長谷工の起用は、やはり「10階建以上の総戸数100戸超」のスケールがしっくりくるのですが、最近は以前までとは少し異なる傾向が出てきているのかもしれません。これらの事例だけではまだまだなんとも言えない面はありますが、マンション価格の高騰でマンションの供給(つまりは建設)が減ってきていることで長谷工に余力が生まれてきているのかもしれません。

長谷工はスーゼネなどとは異なり受注のほとんどがマンションですので、マンションの供給が鈍ると今まで以上に幅広いタイプのマンションを受注できる余地が出てくる、いや、むしろそういったものを受注しなければ会社として厳しくなることを意味しています。デベロッパー側としてもコスパの良い長谷工施工はウエルカムですし、低層建の総戸数50戸前後の物件で長谷工が頻繁に起用される時代もそう遠くはないのかもしれませんね。

ちなみに都心近郊で5階建以下の長谷工施工物件(ブランシエラなど長谷工自体が売主のケースを除く)をちょっくら調べみましたが、21世紀以降だとファインレジデンス三田とグランスイート高田馬場諏訪の杜ぐらいでしょうか。
分譲時期の違いはありますが、こちらが記念すべき最高値物件となるようです。

敷地形状なども影響し、中住戸は田の字ベースの地味な印象のあるプランニングにはなっていますが、共用廊下側の柱までもがアウトフレーム化された完全アウトフレームプランとなっていますし、長谷工感が限りなく薄いものという印象です。
順梁の梁幅を抑えたことで掃き出し窓には約2.2mのハイサッシが採用出来ていますし、価格なりの優れたパフォーマンスと言えそうです。

なお、デザインに関してですが、実績豊かな南条設計室に加え、素材・色彩をデザインするCLIMAT色彩計画家の加藤氏を起用しており、こちらも価格帯に相応しい高級感のあるものとなっています。

もともとデザイン面に力を入れることの多いローレルコートシリーズなので驚きはしませんでしたが、沿道に配した植栽と共に連なる御影石錆石、バルコニー床の側面までを覆うように施されたガラス手摺、そして約20mものキャノピーを配した奥行のあるエントランスと、随所に凝ったデザインが採用されており、この価格帯の物件として十分に納得できるものとなっていると思います。

前回のローレルコート大井町

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南西向き中住戸です。西角住戸の隣にあたるプランで南西側正面方向に豊葉の杜学園の校庭を望むこととなります。こういったグラウンド隣接の物件で必ずと言っていいほど懸念材料となるのが砂埃や子供の声なのですが、神経質な方でなければ「視界抜け」及び「将来的に目の前に建物が建つリスクが少ない」というメリットの方が遥かに大きいのではないかと思っています。

間取りとしては、田の字プランですので、高価格帯であることを考えると華がない印象にはなってはしまいますが、「南向き(南西・南東)であることが重要」な立地・属性の物件で、全方位に住戸を設けるのは適切ではないので、ワイドスパンが実現出来ないのは仕方ないところでしょう。
前述のように完全アウトフレームプランとなっているだけでも一定以上の評価ができるのではないかと思います。
柱がアウトフレーム化されていることで居室形状はとってもきれいですし、連窓サッシ×ウォールドアが採用されたバルコニー側も良いですね。

なお、収納は専有面積を考えると平均以上の水準を確保出来ていると思います。

バルコニーの片側がいわゆるペラボーなのはちょっと残念でしょうか。

坪単価は381万円。
物件の周辺環境及び属性は全くと言っていいほど異なりますが、この物件も下神明駅が最寄でありながら物件名が「大井町」となっているように大井町駅が徒歩圏であることを強く意識したものであるのは確かで、シティタワー大井町の低層階中住戸と「面積」だけでなく「価格帯」まで被っているのは少々驚きましたね。

シティタワー大井町は中住戸と角住戸(さらに言うとコンパクトプランとそうでないプラン)の単価差が大きなものとなっており、70㎡台の中住戸が目立って単価安(どちらかと言うとそれが安いというよりも他が高いという表現の方が適切かもしれませんが…)となっていたのでここが強気過ぎるとまでは言いませんが、当物件もけして角住戸率が高いわけではありませんし、角住戸とのバランスを考えても中住戸はもう少し単価が抑えられていてもおかしくなかった印象はあるでしょうね。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどはついていますが、ファミリータイプ中心の総戸数56戸というスケールがあることを考えるとディスポーザーがついていて欲しかったですね。価格帯的にもついているのが相応でしょう。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしということで物件価格帯のわりには安価な水準と出来ているようです(管理費は物件価格、つまり、購入者の支払能力に比例するのが現実です)。

駐車場は全7台でいずれも平置となります。駅近とは言え、下神明駅ですし、ファミリータイプ中心の物件であることを考えるとかなり設置率が低いですね。
機械式とすれば台数が確保出来るところあえてしていないのは間違いなく、管理費や修繕積立金には好影響を与えているのは間違いなさそうですが、高額な価格帯とのバランスという意味ではちょっと微妙かもしれません。入口もシャッターゲートでなくチェーンゲートなのはちょっと残念でしょうか。

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