ザ・パークハウス二子玉川碧の杜【落ち着きある第一種低層住居専用地域の駅徒歩10分】3階107㎡17,690万円(坪単価547万円)

ザ・パークハウス二子玉川碧の杜。

二子玉川駅徒歩10分の3階建総戸数20戸のレジデンスです。

少々駅距離はありますが、玉川4丁目の第一種低層住居専用地域(かつ、風致地区)に位置する環境面の魅力が少なくない物件で、総戸数20戸とは言え、「平均専有面積93㎡超」の3階建ということで敷地面積も約1,920㎡と、総戸数から受ける印象以上のスケール感もあります。

先日紹介したブランズ二子玉川テラスが結構なスケールある物件でしたので、それと比べると見劣りしてしまう部分があるのは否定しませんが、二子玉川駅徒歩10分圏内で246からしっかりと内に入った第一種低層住居専用地域の分譲マンションは非常に貴重で(URは一杯ありますけど…)、地縁のある方だと余計にこの地に魅力を感じそうですね。

前述のように平均専有面積93㎡超というプランニングを採用したこのご時世としては珍しいほどゆとりある設計になっていますし、三菱さん的にもこの地を高く評価していることが分かりますね。

公式ホームページ
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お部屋は107㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は接道こそしていませんが、2階建の戸建住宅街となっており、最上階住戸からの視界は良好です。東側は3階建のエネルギアハイムなので視界の影響がありますが、第一種低層住居専用地域は、高さ制限一杯の同じような高さの建物ばかりとなりやすいので仕方ないでしょう。

間取りとしては、平均専有面積93㎡超の物件の中でも最も大きなものとなります。当物件は86~107㎡で構成されており、「突出したものはないけれども全体的に大きなものとしている」感じです(ブランズ二子玉川テラスには130㎡近いプレミアムプランもありましたが、多くは70㎡台で偶然なのか必然なのか当物件と上手に棲み分けされた印象になっています)。

全戸南向きとなっていることもあり、南面スパンはごくごく一般的なものでインパクトには欠けますし、東面(妻側)も道路に面しているため開口部は限定的ではありますが、LDを20畳超確保するなど100㎡超のお部屋ならではの優雅さを感じることが出来るものとなっています。

100㎡超のプランにしてはキッチンが普通で、L字天板の4畳超などといったゆとりあるものとなっていないのはちょっと残念ですが、洗面はダブルボウルですし、収納がかなり充実している点は100㎡超らしいですね。

なお、3階建ということで柱自体は細いですが、梁(下り天井)は予想していたよりも目立つもので、この価格帯であることを考えるともう少しフラットなものとして欲しかったです。梁(下り天井)の影響でサッシ高も低めですね。

坪単価は547万円。当物件は全体的に面積が大きくなっており、100㎡超でもプレミアム住戸という位置づけではありません。そのため安めのお部屋でも500万円程度の値付けになっており、「条件の良いポジションなりのプレミアム」は小さめで、全体的に「平坦」な値付けになっていますね。
ブランズ二子玉川テラスのプレミアム住戸は坪単価600万円近い水準でしたので、それと比べた場合にも幾分安くは感じます。

近年はエリアを問わず駅近物件の引き合いが非常に強くなっており、世田谷区内でも駅遠物件が販売に苦戦しているケースが少なくないことを考えるとトレンドに逆らった強気な値付けということにはなってくると思うのですが、駅徒歩10分ながら希少性を感じることのできる立地ですし、総戸数20戸であれば完売は難しくないでしょう。

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