ザ・パークハウス二子玉川碧の杜【面積帯のわりにプレミアムが大きい???】1階86㎡12,850万円(坪単価496万円)

続けて、ザ・パークハウス二子玉川碧の杜。

設計・施工は大豊建設です。ブランズ二子玉川テラスと同様ですね。
こちらは今年の夏に完成済の完成売りですので、ここからブランズの現場に移動した作業員さんもいらっしゃるのではないでしょうか。

当物件のデザインはいわゆる「第一種低層住居専用地域の3階建マンション」という感じで価格帯からするととりわけインパクトのあるものではないのですが、前回の記事で述べたように総戸数20戸という数字から受ける印象以上に敷地が大きな物件ですし、三方角地で周囲には高い建物のない第一種住居地域内ということが功を奏し圧迫感のない開放的なランドプランとなっている点は大きな魅力でしょうね。

エントランスアプローチはプライバシー面に配慮し、あえて奥行ある回廊を経由する形になっているのも特徴的ですし、全戸にエアロテック(全居室冷暖房換気システム)を導入するなど、あまり目立たない「実」のところに力を入れた印象のある物件です。

価格帯からするともっと分かりやすいところにも力を入れて欲しかった感もあるのは事実ですが、あのザ・パークハウスグラン南青山でさえもエアロテックを導入していたのは上層階住戸のみだったと記憶していますし、非常に快適でしょうね。

なお、「内廊下×吹抜」でなく「外廊下×吹抜」が採用されたやや珍しいタイプの物件で、エアロテックを導入しているのであればなおさら内廊下が相応しかったような印象もあるのですが、その甲斐あってか管理費は306円/㎡とディスポーザー付の小規模物件にしてはリーズナブルな水準と出来ています。

前回のザ・パークハウス二子玉川碧の杜

公式ホームページ
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お部屋は、86㎡の2LDK+DEN、南向き中住戸です。南側は戸建住宅となり、接道はしていませんが、見ての通り植栽と専用庭が設計されていることで敷地端までは距離がありますので、日照的には何ら問題のないポジションとなります。

間取りとしては、物件内では最も小さなものにはなりますが、それでも85㎡超を確保しており、3LDKでなく2LDK+DENとしたことでLDをかなり大き目に出来たタイプとなります。

また、完全に柱をアウトフレーム化したプランなので、居室形状は良好ですし、面積のわりには廊下の長さも抑えられている方なので有効面積も大きいでしょうね。

そして、大きな専用庭も特長の1つですが、それ以上に目立つのは2つの大きな吹抜でしょう。1階住戸なので上部からの採光はそれほど得られませんし(ブランズのように太陽光追尾システムなんぞついておりません)、1階住戸であれば共用廊下との間に壁のない広がりのある空間に面していた方が良かったような印象さえあるのですが、プライバシー的には優れた構造ということが言えるでしょう。

玄関も共用廊下からこれ以上ないぐらい奥まった位置になっていますし、かなり珍しい設えですね。
※敷地北側道路からは共用外廊下が見えるのですがいずれの住戸も玄関ドアが共用廊下から奥まった位置にあるので玄関ドアが見えなくなっているという非常に珍しいケースです。

坪単価は496万円。前回の記事で書いたように1~2階住戸であってもほぼほぼ500万円水準になっており、物件内の単価差は意外なほど小さくなっています。
狭小プランが主流の近年は90㎡を超えるぐらいのお部屋には「ワンランク上のゆとりプレミアム」が乗せられやすいので、一回り高い単価設定となることが少なくないのですが、当プラン(専用庭のないAタイプ含む)は物件内唯一の80㎡台でそういった「専有面積的なプレミアム」が薄くなることを考えるともう少し単価を抑えて欲しかった印象はありますね。

そもそも「ワンランク上のゆとり」があるお部屋は、物件内で条件の良い位置にあるがゆえに余計にプレミアムが乗っかりやすくなっているわけで、当物件の80~90㎡台の中住戸や1~2階住戸はそういう意味でもちょっと頑張り過ぎな印象があるのです。

駐車場は全13台で身障者用1台(平置)を除いた12台が機械式となります。

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