ガーラレジデンス三鷹シャインパークス【FJネクストの代表作となるか】1階76㎡6,738万円(坪単価294万円)

ガーラレジデンス三鷹シャインパークス。

三鷹駅徒歩17分の8階建総戸数130戸のレジデンスです。

三鷹駅からはほぼほぼ三鷹中央通りを一直線という感じのポジションで駅距離はありますが、自転車を愛用する方にとってはまずまずの利便性を有しているのではないでしょうか。

三鷹通りや連雀通りから内に入った落ち着きあるポジションで大きな自主管理公園を一体開発する総戸数130戸というスケール感にも注目できる物件です。

この物件から見て東側にあたる牟礼エリアでは近年オーベルグランディオ吉祥寺Ⅰ・Ⅱ吉祥寺シンフォニアなどこの物件以上のスケールあるマンションが誕生していますが、当物件のポジションはそれらよりは最寄駅まで近く、三鷹駅南口エリアの中では多いとは言えないスケール感のあるものとなりますね。

そもそもエフジェーネクストさんのガーラシリーズでファミリータイプ中心の総戸数100戸超のスケールの物件はそうそうなく、当物件は代表作の1つとなることでしょう。

公式ホームページ
IMG_0151[1]
IMG_0152[1]
お部屋は、テラスコートの76㎡の4LDK、南東角住戸です。南側隣接地には同じ8階建のジークレフ三鷹がありますが、当住戸寄りにはジークレフの大きな面積の駐車場があるので、建物までの距離は十分に確保されています。したがって、1階住戸でも圧迫感はないですし、日照的にも良好となります。

専用庭は芝ではなくインターロッキングにはなりますが、かなり奥行あるものとなっているので、余計に前建との距離が確保出来ていることとなります。

ちなみに、テラスコートの西寄りのお部屋は南側が至近距離でジークレフ三鷹とお見合いになることもあり、ジークレフ三鷹には反対運動の垂れ幕が掲げられていますね…。
マンション建設にあたり反対運動が起こるのはよくあることですが、「日照の影響が出ない北側に建設されるマンション」の反対運動がここまで行われるケースというのは稀ではないでしょうか。

近い距離でお見合いとなることを考えれば、テラスコートをここまで西側に伸ばさず、カームコートを敷地南西端まで伸ばす(ジークレフ三鷹とお見合いになるのはカームコートの角住戸の妻側のみ)という選択肢もなくはないのでしょうが、日照面を考えるとデベロッパーが南向き住戸率を高めた設計とするのは当然のことですし、難しいところですね…。

さて、間取りとしては、南東角ということで物件内でも大き目のものとなってはいますが、それでも76㎡に過ぎませんし、その上、3LDKでなく4LDKとなっているあたりからも中小デベらしさを感じずにはいられません。

玄関前には門扉付の素晴らしいまでの奥行のあるポーチが施されているので、玄関位置に無駄がなく一見廊下が短めに出来ているのは良いのですが、LD内には実質的な廊下部分が大き目に混入してしまっていますし、違和感のない4LDKに見せるために若干無理している感があるのは否定出来ません。

ただ、76㎡の4LDKであればある程度無理する必要があるのは当然ですし、ほぼ完全にアウトフレーム化した柱、違和感のない収納などを考慮しても専有面積なりにベストを尽くしていると言ってよいように思いますね。

玄関の下足スペースはせめてもう少しゆとりあるものにして欲しかったとは思いますが…。

坪単価は294万円。連雀通りに北側で面した駅徒歩13分のサンクマーレ三鷹下連雀が平均坪単価約290万円程度でしたので、平均で300は超えるであろう当物件(東向きと西向きが結構あるので、平均単価は当住戸とそんなに差はないでしょう)は、駅徒歩17分であることを考えると強気な印象になりますね。

吉祥寺駅及び三鷹駅界隈は中央線の中でも非常に人気の高いエリアで都下の中では目立った価格下落を今のところ感じづらくはなっていますが、同じ中央線沿いでは一昨年後半以降値引き合戦が行われているエリアもありますし、不動産経済研究所発表のマンション発売戸数や契約率を見ても都下はここ1年余り常に厳しい数字が並んでいたことを考えるともう少し控えめなお値段設定が相応しかった印象にはなるでしょうね。
駅直結のグレーシアタワー三鷹でさえも低層階の3LDKの値付けはかなり現実的ですし…。

駅徒歩15分を超えてしまうと徒歩圏とは言い難くなり、前出の大半が最寄駅まで徒歩20分を超える牟礼アドレスのマンションと実質的な差は大きいとは言えないわけですし…(牟礼で最も最近分譲されたマンションはシティハウス吉祥寺南パークフロントで平均坪単価は約230万円)。

0 Comments



Post a comment