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メルディアレジデンス藤が丘【珍しい北向き中住戸】3階65㎡3,798万円(坪単価194万円)
2017-12-22

続けて、メルディアレジデンス藤が丘。

設計・施工はファーストコーポレーションです。
ファーストコーポレーションは近年かなり存在感を高めているゼネコンで、自らも売主として名を連ねていたジオ新宿若松町ウエリス新宿早稲田の森、それ以外にも当物件と同じ総戸数79戸というそこそこのスケールのあるレ・ジェイド川崎も請け負うなど、高額物件やスケール感のある物件での実績が目立ってきています。

近年のファーストコーポレーションは、「自ら土地を取得後、建設プランを作成し、それを大手デベロッパーに売り込む」という長谷工顔負けの戦略を展開することで受注を増やし、かつ、収益性も高めているようですね。

なお、当物件は和を意識したことでかなりインパクトあるデザインに仕上がっていたメルディア松戸ほどデザイン面でのインパクトはありませんが、外壁には複数色のタイルを用いていますし、横浜らしさのあるレンガ色をふんだんに用いたエントランス周りの設えも見所あるものとなっています。

ただ、その一方でランドプランには少々の難しさを感じてしまう物件でもあります。
当物件は東名向きの東向き住戸が最も多く、それ以外は南向きだけかと思いきや北向き住戸もかなり存在しているというエリア的にはかなり珍しいケースとなります。

前回の記事で言及したように当物件周辺はかなり急激な北傾斜となっており、北側の視界が良好(逆に言うと南側が良いとは言えない)なことが考慮されてのものでもあるのでしょうが、こういった駅距離のあるノン都心物件でこれだけの北向き住戸が生じてしまうランドプランというのは少々違和感がありますね。
都心部での実績豊富なファーストコーポレーションが提案した建設プランである可能性が高そうです。

確かに平面図を見る限りでは北向き住戸を設けないと容積率をフルに活かすだけのお部屋を設けるのが難しい印象はありますが…。

前回のメルディアレジデンス藤が丘

公式ホームページ
IMG_0155[1]
お部屋は65㎡の3LDK、北向き中住戸です。このエリアでは異例と言える北向き中住戸となります。この階でも視界抜けが得られる開放感のあるポジションにはなりますが、日照は当然ながらほとんど得られません。

ただ、そんなデメリットを少しでも小さくする工夫が多く施されているのは評価できる点ですね。

工夫の1つ目はワイドスパンです。
こういったエリアの物件の中住戸はほぼほぼナローな田の字プランとなりがちですが、当プランはワイドスパンを採用しており、バルコニー側に多くの開口部を施すことが出来ています。

連窓サッシが一体利用が可能な設計となっていないLDと洋室1に跨るように施されているのが玉に瑕ですが(洋室3の扉をウォールドアにしてLDから洋室3に跨るように連窓サッシを採用した方が良かったかと)、バルコニー手摺もガラスタイプになっていますし、北向きでも採光は問題なさそうです。

2点目の工夫は玄関周りの設計ですね。
玄関前には専用のポーチがついていますし(南向き住戸に面した共用廊下からエキスパンションジョイントでつながった形)、洋室2の開口部が吹抜に面しているのも〇です。

共用廊下との間に専用ポーチや吹抜を挟むことが出来たことでシューズインクロークやキッチンにも開口部を設けることが出来ており、そういったあたりからも採光を意識している様子が伺えるものとなっています。

洗面所の入口がかなり玄関に近く、洗面所と浴室の位置を反対に出来ていたら良かったのではないかと思ったりもしますが、いわゆる狭小3LDKということで廊下は最低限の長さに出来ていますし、完全アウトフレーム化を実現した効率性にの魅力を感じるプランです。

衣装収納がかなり少なめなのは気になる点ですが、キッチンには大きなパントリーもあり、専有面積からするとかなりキッチン周りが充実したプランと言えそうです。

坪単価は194万円。北向き住戸ということで東向きと比べると1割程度お安い水準になっています。
ただ、都心部ではない北向き住戸というのはそれ以外の向きに比べかなりお安くなることも少なくなく、最近でもミオカステーロ八王子Ⅱの北向き(甲州街道沿い)は出色の単価設定ではあったので、ここももう少しインパクトのある価格設定になっていると良かった印象はありますね。

なお、全体的な価格の印象としては、東名沿いか否かという差がありますが全戸南東・南西向きだった同じ駅徒歩13分のエクセレントシティ藤が丘(2014年分譲)が平均坪単価約200万円だったことからすると少々値上がり率が大きい感じにはなるでしょうか。横浜エリアは新築マンションの売れ行きがかなり鈍っている都下エリアほどは市況が悪くない印象なので、まだ余力があるのかもしれませんが…。

設備仕様面は、総戸数79戸というスケール感を活かししっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機もあります。
一方、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものがないのは仕方ないとしても、トイレは古めかしいタンクタイプでなくせめてキャビネット型として欲しかったかな。

管理費は116円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、とってもリーズナブルな水準と出来ています。
アーデル横濱弘明寺なんかはこれよりも安く破格の水準でしたが、こちらはディスポーザー付でこの水準ですので、コスパ的にはそれよりも良いのではないでしょうか。
※むろんこの管理費で管理組合の収支上足が出ることなく、きちんと管理が行われることが前提となります。契約前にしっかりと管理組合の収支予算案が妥当であるかどうか確認しておきましょう。

駐車場は全34台で機械式です。駅距離のあるポジションのわりには若干少なめな印象でしょうか。この界隈は東名が利用しやすいので車を持ちたい方も多いでしょうし。



ザ・パークハウス二子玉川碧の杜【落ち着きある第一種低層住居専用地域の駅徒歩10分】3階107㎡17,690万円(坪単価547万円) | topページへ戻る | メルディアレジデンス藤が丘【傾斜を活かした個性的なプランニング】1階71㎡4,900万円台(予定)(坪単価約229万円)

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