ブランズ綱島【駅徒歩1分×再開発間近とは言え、ここも凄いお値段…】7階72㎡8,370万円(坪単価386万円)

ブランズ綱島。

綱島駅徒歩1分の7階建総戸数42戸(事業協力者住戸3戸含む)のレジデンスです。

ただの駅徒歩1分でなく「再開発が控える駅徒歩1分」ということで大きな注目を集める物件となります。

再開発によりタワーマンションが供給されることはまず間違いない状況になっており、当物件自体はかなり小ぶりなためインパクトには欠けてしまうのですが、タワマンまで待てないという方もいらっしゃるでしょうし(ここは既に完成済)、39戸の販売であれば短期間で売れてしまう可能性が高いでしょう。

先日紹介した約10年ぶりの練馬駅徒歩3分という立地のブランズ練馬もかなり驚きのお値段設定でしたが、普通に売れているようですし、昨今の極端な「駅近信仰」からすると駅徒歩1分はもの凄い強みになるでしょうからね。

ここは駅徒歩1分に加え、再開発が予定されているということでより安心感と将来性が高いとは思うのですが、タワマンの駅徒歩1分などとは異なり、こういった小規模の駅徒歩1分は駅や周辺の繁華街の喧騒の影響が不可避で(タワマンは敷地が大きく高さを出すことで空地が確保出来、駅前などであっても比較的快適なお部屋が多いのが一般的)、ファミリー住まいを想定すると必ずしも駅近がメリットばかりとならないのが難しいところとなるでしょうか。

今のような「駅近信仰」の強い時代には特にそういった点を考慮して「行き過ぎた価格設定」になっていないかどうかに注意を払う必要があると思っています。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は道路の向かいに10階建のブリリア綱島idステーションフロントがありますが、上層階であれば西側は視界抜けが得られますし、南東方向も近い将来タクシー等の乗降場として整備される予定となっているので、駅前物件にしてはまずまずの南面条件と言えそうです。賑やかな立地なのは間違いないですけれどもね。

間取りとしては、物件内では最も大きなものにはなるのですが、それでも71㎡ということでブランズ練馬とは対照的な印象さえも受ける造りになっています。
駅近物件ということでコンパクトからファミリータイプまでわりと幅広いプランバリエーションを設けているのは同じなのですが、あちらのファミリータイプは70㎡台後半が中心でしたし上層階には90㎡のお部屋も用意されていました。

当エリアは後発物件としてタワマンが予定されており、1億近い予算のある方はそちらを待つであろうということを加味してのものである可能性が高そうですね。

さて、そんなこんなで小ぶりなファミリータイプになっていることに違和感はないのですが、それでもかなりの価格帯になるわけで角住戸ながら地味な印象のプランニングは少々残念に感じます。

この面積であれば玄関廊下を一直線にして効率性を高めるのが望ましいでしょうし、敷地形状的にも奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が深くなってしまうのもやむを得ない部分かとは思うのですが、柱の食い込みはかなり気になりますし、条件的に悪くない上層階住戸ながら全体的に開口部が少ないのが勿体ないなと…。

あえて洋室1室を行灯部屋とし、キッチンや浴室に窓を設けているのは悪くないのですが、角住戸ながら洋室2の開口部は共用廊下側の小さなものだけです。

ただ、三次元的な魅力があるのは救いで、当物件の最も大きなポイントの1つと言っても過言ではないでしょう。
当物件は逆梁工法を採用しているのでバルコニー手摺がガラス手摺と出来ていないのですが、ブリリアとのお見合いを考えるとこのコンクリ手摺が向いていると思いますし、逆梁工法で梁を外に出したことで2.3mという紛れもないハイサッシ(2mとかでハイサッシを謳う物件も世の中にはたくさんありますが、それらはごくごく普通のものですのでご注意下さい)を採用出来ており、LDの採光はとっても豊かなものと出来ています。

坪単価は386万円。最上階角住戸(6~7階の南東角住戸は事業協力者住戸)ということで物件内でも最高水準の単価設定となっています。ただ、南方向は最上階でもブリリアに視界を妨げられますし、それほど大きな差があるとは言えない同プランの低層階が1割程度安い水準となっていることからすると少々「上層階プレミアム」が大きい印象がありますね。
プラウド綱島SSTとは駅距離が10分異なるとはいえ、2割程度も高い単価差はちょっと大きい気がします。

ちなみに、低層階(つまりこのお部屋と同じぐらいの階数)であれば後発タワマンにも同じかそれ以下の単価のお部屋があると考えるのが自然でしょう。
むろん販売される時期の市況がどのようなものになっているかにもよりますが、現在の市況と同じと仮定した場合、低層階で400万円超ということ流石にないと思われます。
駅徒歩1分でこそないですが、タワマンの中でもパフォーマンスの高いパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエストの低層階が坪単価300万円を切るぐらいの水準ですので、駅徒歩1分とは言え武蔵小杉ほどの発展までは望めない綱島においてそれを遥かに上回る水準というのはまず考えられません。

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