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グランスイート千代田麹町【低層は順梁、上層は逆梁】3階42㎡6,600万円(坪単価521万円)
2017-12-10

続けて、グランスイート千代田麹町。

設計・施工はNIPPOです。
NIPPOはデベロッパーといてル・サンクブランドのマンションを供給していますが、不祥事を起こしたル・サンク小石川後楽園自体も設計・施工は第三者ですし、設計・施工を行うのは他社がデベロッパーの小規模物件が多く、そもそもマンションの施工実績自体が少ないですよね。

NIPPO施工のマンション自体ちょっと記憶になかったので調べてみたのですが、確認できたのは全てここと同じ丸紅さんのグランスイートでした。
丸紅とNIPPOってわりとつながりが深いのね…。

NIPPOはそこそこ名の知れた会社ではありますが、土木をメインとしている会社ですので、この価格帯のマンション施工としてはネームバリューがあるとは言えないかもしれません。

なお、デザイン監修は三井デザインテックですので、センス的には良いものとなっているのですが、如何せんスケール感に欠ける物件ですし、当物件は南面間口が小さい敷地形状もそのエントランス周りの地味さに拍車をかけてしまっている印象があります。

お隣のザ・パークハウス千代田麹町の1階部分にはレジデンスエントランスの他、オフィスエントランスと事業協力者店舗が入っているため、やはりエントランス周りのスケールに欠けていたのですが、こちらはそもそも物件自体のスケールが小さく、かつ、南面間口が先ほどの三方角住戸の南面スパン程度しかないため、かなりこじんまりとした印象になってしまっているかなと。

前回のグランスイート千代田麹町

公式ホームページ
IMG_0157[1]
お部屋は42㎡の1LDK、南西角住戸です。西側は至近距離にザ・パークハウスがありますが、南は新宿通りに面しているので、低層階でも圧迫感等はなく日照もそこそこ得られるでしょう。

先ほどの上層階スーペリア住戸の左半分(西半分)に位置するのがこのプランで、南西頂点部の形からもその様子が伺えるかと思うのですが、実は先ほどのプランとは1つ大きな違いがあります。

先ほどのプランはLDの南側に逆梁カウンターがあり、天井部はフラットだったのですが、こちらはバルコニーを見てもカウンター(下部の梁)がないのです。
要するに10階以下の低層部は順梁設計となっており、それはガラス手摺(道路からの視線に配慮した2階を除く)が採用された外観デザインからも明らかですね。
方角によって順梁の部分と逆梁の部分を設けているケースは珍しくありませんが、同じ方角でも階数によって変えるというのはかなりのレアケースかなと。

間取りとしては、そんなこんなで1プランあたりの南面スパンはかなり限られてしまっているのですが、順梁なので採光は比較的得やすいでしょうし、先日紹介したばかりのブランズ練馬の1LDKのような寂しすぎる開口部幅でないのも救いでしょう。そして、二重サッシを採用している点は悪くないと言えます。

また、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランのわりには玄関廊下はコンパクトに出来ている印象ですし、キッチンや浴室に窓を設けることが出来ている点も〇ですね。

なお、普通の方にとってはどうでもいいことかと思いますが、個人的には玄関框の「うねり」がツボです(笑)。

LDドア位置との兼ね合いでこのようにうねらせる必要があったのでしょうが、これは「効率性をギリギリまで追求した結果」とも言えるわけで、興味深い点の1つではありますね。

坪単価は521万円。ザ・パークハウスのコンパクト目のプランは中層階以上(下層はオフィスでレジデンスは6階以上)であっても坪単価500万円未満のものがあったので少々強気な印象にはなりますね。

ザ・パークハウスは2016年上半期の分譲ですので、当時と比べると「市況は悪化、でも相場は横ばい」という感じかと思うので、もう少し目に優しいお値段であってもおかしくなかったのかなと。2016年下期に分譲された千代田麹町タワーよりはお安くはありますが、あちらはスケール的には小ぶりとは言え駅直結のタワマンですので事実上は互角の水準という感じになるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数ながらしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などはもちろんのこと、タイル・天然石を用いた浴室、11階以上のスーペリアタイプにはビルトインエアコンを採用するなど、単価を意識したものとなっています。
ただ、ザ・パークハウスとは異なり全熱交換器はついていないですね。この価格帯でもついている物件はけして多くはありませんので仕方ないところでしょうか。

管理費は456円/㎡。少戸数ながらディスポーザー付、かつ、内廊下ですので、違和感こそありませんが、特に80㎡前後のお部屋に与えるインパクトは小さくはないですね。

駐車場は身障者用を含む全3台でいずれも平置となります。



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