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プラウド市谷砂土原町【全戸100㎡超×全戸億ションならではのデザイン】1階134㎡15,700万円(坪単価387万円)
2017-12-14

続けて、プラウド市谷砂土原町。

設計・施工は大豊建設です。
大豊建設はここまでの高額物件と手掛けるイメージはなかったのですが、最近はシティタワー駒沢大学ブランズ二子玉川テラスにザ・パークハウス二子玉川碧の杜と次々と高額物件を手掛けるようになっています。

当物件は総戸数18戸という小規模にはなりますが、全戸100㎡超というプランニングが施された総戸数以上のスケール感のある物件で敷地面積も1,100㎡超あります。

空地に特段のインパクトある空間を設けることが出来るレベルでこそありませんが、プラウドらしさを感じるエントランス両サイドの豊かな植栽や石造りには高額物件らしさがありますし、建物上部のデザイン(というか住戸プランニング)に工夫を施したことでエリア内では非常に存在感のある建物に仕上がっている点が当物件の最も素晴らしいところかと思います。

70~80㎡台中心(100㎡超は数戸だけ)の物件であればここまでインパクトのあるものにはならなかったはずで、全戸100㎡超の超高額物件だからこそ実現した貴重な属性の物件と言えるのではないでしょうか。

70~80㎡台中心の物件の中に100㎡超のプランがあるケースでは、外観共用デザインは「中(もしくは中の上」ながら当物件と大差ない「100㎡超の面積大プレミアム」が価格に乗っかるのが通例ですが、当物件は全戸100㎡超(全戸億ション)ということで外観共用デザインが「上」であるという点が1つの大きなポイントになってくると思います。

前回のプラウド市谷砂土原

公式ホームページ
IMG_0158[1]
お部屋は134㎡の2LDK、南東向き中住戸です。1階から地下1階にかけてのメゾネットプランで南東には市ヶ谷パークハウスがあるので視界的な圧迫感は避けられませんが、前建は3階建なので南方向からの日照を得ることは可能でしょう。

間取りとしては、とにかく大きな収納が多いものとなっています。
メゾネットプランの中でも階段や廊下による面積消費が大きな印象のあるもので、居室畳数は専有面積からするとかなり小さめな印象があるのですが、収納が豊かな影響もあるものと思われます。

中住戸で開口部が一面にしかないので、湿気の溜まりやすい地下部分を考えると風通しに難がありそうなのが気にはなりますが、ベッドルームにL字形の開口部を施すなど採光に配慮が見られるあたりは悪くないですね。

134㎡という豊かな面積があるメゾネットプランゆえにトイレが上下階両方に設計されているのも良いですし、「メゾネット住戸なりの価格設定」になっているという点も当プランの良さと言えるのではないでしょうか。

坪単価は387万円。先ほどのお部屋と比べると凄く安く感じますし、低層階(2階)の中住戸でも坪単価が優に500万円を超えた物件ですので、メゾネットなり地下住戸なりにお値段を抑えたお部屋ということが言えると思います。

全戸100㎡超の物件でなければこういった地下に跨るメゾネットプランでももう少し「面積大プレミアム」が乗っかっていたことが想像されますが、当物件は全戸100㎡超ですのでそういった要素が皆無な価格設定になっていると思います。

居室畳数的には一般的な90~100㎡程度のお部屋と大差ない水準でしかなく、100㎡が15,700万円と考えると坪単価約520万円になってしまうので、お得とまでは言えないのですが、現在分譲中のローレルアイ目黒大橋ザ・テラスのメゾネットプランが「メゾネットプレミアム」「面積大プレミアム」を大きく加味したお値段設定になっていたようにメゾネットタイプは必ずしも有効面積なりの単価設定となるわけではありませんので、当プランはわりと良心的、かつ、現実的なお値段設定になっていると思いますね。

設備仕様面は、少戸数でもしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、クオーツエンジニアドストーンの水回り天板、タイル・天然石貼の浴室、全室ビルトインエアコンと、それなりのものにはなっています。

管理費は494円/㎡。少戸数ながらディスポーザー付、かつ、内廊下設計となった物件なのでこのような水準になるのもやむを得ないところでしょう。
ちなみに、メゾネット住戸は一般住戸に比べ有効面積が小さいので専有面積に比例した金額となる管理費の計算上、損した気分になりますよね…。

駐車場は機械式ですが全17台ということで100%に近い水準となっています。流石ですね。



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