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プレミスト湘南辻堂アクアフェイス【2街区合わせ914戸の超ビッグプロジェクト】5階86㎡6,598万円(坪単価254万円)
2017-12-21

プレミスト湘南辻堂アクアフェイス。

辻堂駅徒歩9分の14階建総戸数404戸のレジデンスで、隣り合う13階建総戸数510戸のフォレストフェイスと合わせると914戸にものぼる超大規模プロジェクトとなります。

高さを出せて戸数を稼げるタワマンを除き、ここまでのスケールを確保出来る物件というのは非常に限られており、近年だとザ・ガーデンズ東京王子(総戸数864戸)、シティテラス小金井公園(総戸数922戸)、ドレッセ中央林間(総戸数857戸)ぐらいでしょうか。
※当然のごとくここも含め全てが長谷工による設計・施工です。

ちなみに、同じ神奈川県内で分譲中のドレッセ中央林間はここと同じで2つの街区に分かれていますし、階建も近似した物件となりますね。

辻堂駅界隈では先行するシエリア湘南辻堂が総戸数352戸という結構なスケール感を有しており共用施設も充実させることが出来ているので、後発のここが「総戸数900戸超という数字ほど」のさらなる差別化を図ることが出来るかと言うと必ずしもそうではないのですが、このクラスの大規模マンションでもあまり見ることのないアリーナ(体育館)があるのはそこを意識したがゆえの産物と言えるのではないでしょうか。

アリーナのある物件にお目にかかるのは総戸数776戸の武蔵浦和スカイ&ガーデン以来で、フットサルやバスケットボールが楽しめる十分な大きさがあるようです。

なお、当物件のポジションは藤沢市羽鳥アドレスの駅北西部にあり、茅ヶ崎市であるシエリアとの明確な違いの1つになっています。
当物件は単なる駅徒歩9分でなく敷地面積約35,000㎡という広大な敷地を有する駅徒歩9分ということで、実質駅徒歩10分以上の棟がほとんどとなるので、利便性ではシエリアに大きく劣りますが、超大規模物件であることを活かしシャトルバスも運行するようですし、シエリア購入者とはまた異なるニーズをそこそこには生み出すことが出来そうな物件となっているのではないでしょうか。
※当物件は売主に神奈川中央交通も名を連ねています。ただ、駅徒歩10分圏内でシャトルバスが運行されるケースは非常に稀で、大規模とは言えこの距離だと歩いたり自転車を利用したりという方もたくさんいらっしゃると思うので、採算的に住民に支持されるものとなっていくのかちょっと心配ではありますね。

公式ホームページ
IMG_0166[1]
お部屋はアクアフェイスA棟の86㎡の4LDK、南西角住戸です。アクアフェイスは駅寄り(西側)に位置する街区で、このA棟はその中でも最も敷地西端に位置したものとなるので、この南西角住戸はいずれの方向も「敷地外」を望むポジションとなります。
南は接道してはいませんが、戸建住宅街ですし、南西~西にかけても高い建物のないエリアとなりますので、中層階からでも視界良好ですね。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内でもかなり大き目のものとなっています。90㎡超のお部屋も用意されている物件で超大規模物件らしく面積幅はそれなりに設けられている印象になるでしょうか。

近年は80㎡台前半の4LDKを見かけることが多くなっていますが、当プランはひと回り上の大きさがあり、良好な玄関位置が影響し、廊下もかなり短めに出来ているので有効面積も上々です。

洋室4を行灯部屋とせず、西側(妻側)に並べることを意識してしまうともっと奥行(玄関から南面バルコニーまでの距離)のあるプランになり、廊下が長くなってしまっていたのではないかと推測されますが、当プランはあえて1室を行灯部屋とすることでバランスの良いプランを実現出来ているのではないでしょうか。

この広さの4LDKにしてはLDをしっかりとした大きさに出来ているのではないかと思いますし、洋室3のウォールドアを開け放つことで全くと言っていいほど違和感なく3LDKとして利用できる点も素晴らしいと思います。
洋室4の位置からすると洋室4の方がウォールドアとなっていても良かったような気もしますけれどもね。

また、同じ長谷工設計・施工であるガーデンズ東京王子やパークホームズララ湘南平塚の角住戸ほどはワイドなものにはなっていませんが、柱位置を工夫することでこういったエリアでは珍しいインパクトのあるコーナーサッシを実現出来ている点も良い材料の1つです。

コーナーサッシを採用しながらもバルコニーは両面共にしっかりとした奥行のあるものと出来ていますし、角住戸らしさを追求しているという点でも高く評価できるプランだと思います。

坪単価は254万円。同階南向き中住戸よりも1割以上も高い水準ですが、エリア的にはかなり珍しい「角住戸らしい魅力豊かなプランニング」を実現出来ているのでニーズはあるものと思われます。上層階はさらに1割近く高い水準になってくるので、エリア的にグロスが嵩みすぎな印象は拭えませんが、前述の通りシエリアともそこそこ差別化が図られていることから強気なお値段設定が可能になっているように思います。

まぁ、これだけの戸数を販売しなければならないわけですし、言うまでもなくファミリーをメインターゲットとした物件ですので、通学校である明治小学校(不動産表記上で徒歩19分)までの距離なんかを考えてももう少し目に優しい価格設定が相応であったのではないかと思ってしまいますが、こういった面積大で高グロスの角住戸のターゲットは子育てを控えた一次取得層ではなく、そういったものが一段落した一回り上の年代の地縁あるプチ富裕層である可能性が高いでしょうね。



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