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プレミスト湘南辻堂アクアフェイス【このスケールならば一次取得層をもっと意識して欲しかった】3階73㎡4,798万円(坪単価217万円)
2017-12-21

続けて、プレミスト湘南辻堂アクアフェイス。

設計・施工は当然長谷工です。こういった超大規模物件(タワマン除く)の受注率は90%を超えているものと思われます。

なお、当物件は先ほど紹介した角住戸のようにインパクトのあるコーナーサッシを採用している他、中住戸にもクランクイン玄関のプランを設けるなど、総戸数900戸超の大規模物件なりにプランバリエーションを豊かなものにしようとする意図が伝わってきます。

基本的には板状となる複数棟で構成され、田の字プランがベースにはなってはいるのですが、エリア・スケール的に当然と言うべきところで、そのわりに豊富なプランバリエーションは標準以上のパフォーマンスではあるでしょう。
※シエリアは完全アウトフレームプランがほとんどでしたので、その点では劣りますが、こちらもそれを意識したがゆえかひと工夫施したプランが多くなっているように思います。

デザイン面で言うと、こういった多棟型板状マンションはどうしても団地感が強くなりがちですが、前回ご紹介した角住戸のように要所要所にFIXサッシを用いたことで団地感の薄いフォルムを実現出来ていますし、こういった板状マンションでは珍しく妻側にもしっかりとした奥行と幅を有するバルコニーが施されていることも外観デザインに好影響を及ぼしていると言えますね。

共用施設は広大な敷地を活かし、住棟とは別の独立した建物内のものが中心で、前回言及したアリーナ(体育館)の他にもクラブカフェ、ラウンジ、アトリエ、さらに複数のゲストルーム、パーティールーム&キッズルーム、ライブラリー、フィットネススタジオなど、近年のトレンド通りのものがそろっています。

コンシェルジュサービスに加え、シャトルバス(平日6~22時台)が運行されるので、管理費が高くなることが予想されましたが(一般的には1乗車ごとに100円などの利用料収入がありますが、それだけで運行コストを賄えるケースはけして多くはありません)、管理費は231円/㎡とまずまずの水準と出来ているようですね。

総戸数900戸超というスケールメリットを考えるともう少し安くともおかしくなかった印象もありますが、ディスポーザー付ですし、多彩な共用施設に加え、豊かな植栽を管理するコストも少なからずかかってくると思うので、致し方ない水準と言えるでしょうか。

前回のプレミスト湘南辻堂アクアフェイス

公式ホームページ
IMG_0167[1]
お部屋はアクアフェイスのC棟、南東向き中住戸となります。C棟の中ほどに位置するプランで眼下にはウエストエントランス、そして敷地入口付近「湘南の海ゾーン」と名付けられた水と緑の空間を望むポジションとなります。
南東向きとは言っても東寄りなので、日照時間は短いでしょうが、敷地内を望む形なので低層階でも将来不安のない心地よい環境が享受出来そうです。

間取りとしては、70㎡台前半の当物件の平均的な面積帯の中住戸となります。
当物件には玄関がクランクインとなっており、窓が施されているようなものもあるのですが、当プランは玄関廊下が一直線で共用廊下側の柱の食い込みも比較的目立つものとなっています。

ただ、いわゆる田の字プランではお目にかかることが少ないキッチンが窓際に面したプランで総戸数900戸超の物件でこそ実現したプランと言えそうですね。

キッチンが窓際にあることでスパンのわりバルコニーに面した開口部が小さくなっているのが残念ではあるのですが、大きなバックカウンターのある明るいキッチンに魅力を感じる方は少なくないでしょうし、洗面所に直接入ることができるため家事動線的にも優れたものとなっています。

なお、注意すべき点はLDのドア位置でしょうね。
LDドアがかなり玄関寄りの位置にあるため、一般的な田の字プランよりもLD内に実質的な廊下部分がかなり大きく混入してしまっています。
70㎡台前半の3LDKとしてはLDKで18.3畳というかなり大き目な畳数表記になっているプランなのですが、実際はそこまで大きくはないのです。

収納もやや少なめにして、居室畳数を重視している印象のあるプランなので、一般的な73㎡よりは居室畳数が大き目にはなっているとは思いますが、数字ほどではないことに注意が必要でしょうね。

坪単価は217万円。シエリア湘南辻堂の平均がこれに毛が生えた程度の水準になるので、駅距離がかなり異なることを考えると想定していた以上の金額と言わざるを得ません。
前回の記事で書いたように藤沢市と茅ヶ崎市という違いがありますし、これだけのスケールのある物件と言うことでもそこそこ差別化が図れていますので、大和さん的にはこのお値段でも行けるとふんだのかもしれませんが、第1期120戸という大人しめの数字を見てもこれから子育て真っ盛りとなる一次取得層がもっと魅力を感じやすい水準であって欲しかったですね(そこのニーズを限界まで掘り出さずして総戸数900戸超の販売が容易ではないのは言うまでもない)。

必ずしも褒められた戦略ではないのですが、この物件のスケールに魅力を感じる一次取得層は少なくないはずですし、総戸数900戸超もあるのであれば60㎡台のグロス価格を抑えた3LDKがあってしかるべきだったとも思います(フォレストフェイスは明らかではないが、アクアフェイスの3LDKは全て70㎡超)。

辻堂駅はシエリアがまもなく完売ですし、当面の間はライバルが出てこなそうですが、お隣藤沢駅ではプラウド湘南藤沢テラスが駅距離・価格帯的に被っていますし、供給物件自体が豊富な状況ですので、総戸数900戸超完売の道程はまだまだ険しそうですね。

駐車場は2街区合わせ全630台で平置と自走式で構成されています。



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