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オープンレジデンシア文京六義園【大和郷なのに40~50㎡台中心、駐車場もなし】4階94㎡15,888万円(坪単価558万円)
2017-12-20

オープンレジデンシア文京六義園。

巣鴨駅徒歩6分(JR線。都営線は徒歩7分)、千石駅徒歩7分、駒込駅徒歩8分の4階建総戸数22戸のレジデンスです。

オプレジらしい超小規模物件にはなりますが、数少ない大和郷の分譲マンションということで注目を集めていますね。

2013年に分譲されたオープンレジデンシア本駒込六丁目は6丁目の端っこで大和郷感は薄かったのですが、当物件はブリリア大和郷のお隣の第一種低層住居専用地域でまさに大和郷(都内屈指の低層高級住宅街)なポジションなので、なぜに物件名に大和郷と入れないのか不思議さえ思ってしまいます。

確かに六義園の方が一般の方には分かりやすいのかもしれませんが、こちら側からだと六義園の入口はそこまで近くはありませんし、第一種低層エリアの低層建物件ですので六義園が望めるわけではないですしね…。

設計はアーキフォルム、施工は新三平建設となります。
特段のネームバリューを感じることは出来ませんが、バルコニーの内側までもが質感豊かなタイル貼となっていますし、かなり高額な価格帯ゆえにいつも以上にデザイン面に力を入れている様子は伝わってきますね。

公式ホームページ
IMG_0163[1]
お部屋は94㎡の3LDK、東角住戸です。最上階住戸にはなりますが、北東は同じ高さのブリリア大和郷なので、視界は妨げられます。ただ、南東方向は2.5階相当ぐらいの低層アパートなので最上階住戸からは視界抜けが得られますし、日照もむろん良好なポジションとなります。

間取りとしては、物件内ではダントツで大きな唯一無二なプランとなります。ブリリアは平均専有面積100㎡を超えていますし、このような大和郷の一等地に誕生するマンションですので、オプレジであってもそれなりの面積を確保して欲しかったのですが、この1戸を除くと41~71㎡という構成になっており、全体としてはどこにでもある普通のオプレジでしたね…。

大和郷では、ちょっと前に戸建が47億で売り出され話題になったぐらいですし、もう少しこのポジションに相応しいものにしてくれても良かったのではないでしょうか…。

半分以上が40~50㎡台となる物件で、40~50㎡台のお部屋を求める方の中に大和郷ならではの魅力がビッタシハマる方がどのぐらいいるのだろうか…。
オープンハウスさんの自分(自社)らしさを貫く姿勢はある意味尊敬出来ますが…。

さて気を取り直してこのちっとは大和郷らしいプランについて物申していきましょう(笑)。

LDの扉は両開きできるものとなっているのは良い点ですし、低層建ゆえに壁式構造を採用し、効率性の高いプランニングに出来ている点も悪くはないですね。

ただ、一言で言ってしまうならば非常に地味なプランで大和郷とは言えこれが約1.6億というのはいかがなものかと。

最上階に1戸だけ設けられたダントツに大きなプランという意味での「プレミアム」が大きく乗っかった形で、大和郷で供給されるマンション自体が非常に限られていることからお金に糸目をつけずに欲しいと感じる方もいらっしゃるのかもしれませんが、開口部幅があまりに地味ですし、価格帯とのギャップを少なからず感じてしまうプランです。

壁式構造で壁面が柱の役目を果たしているため、開口部幅を設けにくいという事情もあるのでしょうが、末長物件で多く採用されているPRC構造を採用すれば開口部はもっと大きく出来たはずですし、「この地なりのオプレジ」を目指して欲しかったという思いが強いですね。

100㎡には満たない広さながら洗面所はダブルボウルとなっている点、浴室も1620よりもさらに広い1820となっている点は魅力でしょう。

坪単価は558万円。リーマンショック前の高止まりが残る相場下で2008年末に分譲されたブリリア大和郷が平均坪単価約500万円という水準でしたので、最上階角住戸でのこの単価は、リーマンショック前よりもさらに相場が高騰している今時期においては控えめな設定とも言えるのですが、物件スケール、ブランド、そして高級感においてもかなりの差があるのは否定できませんし、このお部屋は接道しておらず南東方向の視界抜けが将来的に保たれる保証がないことを考慮しても割安とは言えないでしょうね。

ブリリアのように全戸が100㎡超ならば住民属性の差も少なくて済みますが、当物件は前述のように半分以上が40~50㎡台ですので、そのあたりも気になる要素にはなってきます。

設備仕様面は、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板、大理石の廊下・洗面所・トイレ床、キッチンバックカウンターなど、それなりのものにはなっていますが、やはり40~50㎡台中心の小規模物件ということでディスポーザーはなく、こういったお部屋にとってはマイナス材料となります。

管理費は334円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ということで高めの水準になってしまっているようです。
管理は「通勤」でなく「巡回」ですしもう少し安くして欲しかったですね。

なお、恐れていたことですが駐車場はありません…。
せめてこのお部屋用に1台だけでも設けるべきだったのではないかと思うわけで、駐車場がない物件にこの広さ・価格帯のお部屋を設計していること自体が少々疑問です。



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