ウエリス仙川調布の森【つなぐタウンプロジェクト第5弾】6階86㎡5,198万円(坪単価199万円)

ウエリス仙川調布の森。

6階建総戸数155戸とそこそこのスケールがありますが、その名の通りもともとは入間公園に隣接する森であったところに誕生する物件で、最寄駅まではかなり離れたポジションとなります。

国分寺崖線の上の高台ポジションという点は魅力ではありますが、仙川駅、つつじが丘駅、成城学園前駅、喜多見駅の中間付近となり、徒歩換算ではいずれの駅までも徒歩20分超となってしまいます。自転車や車以外だと駅までのアクセスは徒歩4~6分となるバス停からでバス停がもう少し近いと良かったでしょうね。

なお、当プロジェクトはウエリス武蔵野関町ウエリス町田中町に次ぐ5つ目のつなぐタウンプロジェクトで隣接地に出来るサービス付き高齢者向け住宅(131区画)を含めるとそこそこのスケールになるのでシャトルバスを運行するというのも1つの選択肢となりそうですが、それにはちょっとスケールが足りないのでしょう。

周辺ではこのつなぐタウン内に誕生するサ高住の他に桐仁会による特別養護老人ホームや東京学園(小中一貫校)も建設される予定ですので、それらの事業者と協力してシャトルバスなどを導入出来ると非常に魅力的だったのではないかと思います(朝夕はこのマンションの住民は駅方向に東京学園の生徒は駅からこちら側への流れとなるのでシャトルバスは無駄なく運行出来ますよね)。

ちょっと離れてはいますが、総戸数305戸のグランドメゾン仙川とも協力して導入するとか…。管理組合の異なるマンション同士でそういった取り組みを行うのは非常に大変なことであるのは重々承知していますが、それが導入出来た場合の資産価値の上昇を考えるとやる価値はあるのではないかと思いますね。

周囲は「NTTの街」なわけですし、何かしらもっとやれることがあるんじゃないかなと思ってしまいます。
新しいバス停の1つぐらい出来ても良いような…。

なお、当物件はウエリス武蔵野関町同様に「定期借地権」でのつなぐタウンプロジェクトとなります。
武蔵野関町同様に約70年の長期間となっているのは良いですが、この駅距離で定期借地権となると価格面で魅力を高める必要があるのは言うまでもないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の86㎡の4LDK、南西角住戸です。西側は当プロジェクトのサ高住が至近距離に建設されるので、角住戸と言っても西側に開口部はほとんど設けられておりません。
また、南側には前述の特別養護老人ホームがここと同じ6階建で建設される予定なので、日照には問題はなくとも視界抜けには影響のあるポジションとなります。

間取りとしては、外廊下設計の角住戸ながら行灯部屋が生じてしまっており、もう一工夫あって欲しかった印象にはなるのですが、定借で多少なりともグロス価格を抑えることが出来たためか近年の物件にしては広めの専有面積が確保出来ているのは良い材料でしょうか。
※ウエリス武蔵野関町の記事でそのあたりについて言及しているのでご参照下さい。

低層建なので柱は細めで食い込みもそれほど気になりませんし、専有面積なりに収納が充実しているのも長所と言えそうです。
キッチンにこんなに大きなパントリーが設けられているのは珍しいですね。

また、LDと洋室4に跨った連窓サッシはかなり幅があるものですし、方立てが小さいのも◎でしょう。

坪単価は199万円。2014年に分譲されたグランドメゾン仙川の平均単価と大差ない水準で最上階の南に面した角住戸であることを考えると「定借なりの単価」と言えなくもないのですが、前述のように最上階と言えども視界条件が良いとは言えないですし、角住戸ながら地味なプランニングに加え、地代と解体積立金として月額208円/㎡とそこそこのコストがかかることを考えるともうひと頑張り欲しかった印象にはなるのかなと。

一昔前ならば、所有権の2割引(むろん定借の設定年数によりますが…)ぐらいの印象のものもあったのですが、近年の物件はこれまでにも何度も言及してきているように2割引どころか1.5割引レベルの物件でさえも見なくなりました。所有権物件に比べせいぜい1割安という印象であり、価格にインパクトがあるケースは皆無の状況になっています。
要するに、「同じ予算で所有権物件よりも少し広いお部屋に住める」という点だけがメリットになっている状況です…。

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