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ガーラレジデンス亀戸セントラルパーク【完全アウトフレーム×門扉付の大きなポーチ】3階72㎡4,790万円(坪単価218万円)
2018-02-02

ガーラレジデンス亀戸セントラルパーク。

亀戸駅徒歩14分、亀戸水神駅徒歩10分の14階建総戸数63戸のレジデンスです。

亀戸駅からは京葉道路を通り、分譲中のザ・パークハウス亀戸のさらに先、かなり駅距離のあるポジションとなります。
ただ、京葉道路沿いであるがゆえに周辺にはスーパー等の商業施設が充実していますし、徒歩3分の亀戸中央公園、徒歩10分の大島小松川公園など環境面の魅力もあるポジションですね。

京葉道路沿いには当物件と同じような高さのマンションが少なくないので、前建の影響が強くなることも多々ありますが、当物件は全戸西向きで西方向が亀戸図書館のところまで約90mに渡り低層建物で構成されているのも1つのメリットでしょう。

当然、西向きの方が京葉道路の影響を受けやすくなりますし、南面条件も悪くはないポジションなので南向き住戸をもう少し増やすという選択肢があったような気もしなくはないですが…。

公式ホームページ
IMG_0202[1]
お部屋は72㎡の4LDK、南西角住戸です。南西角住戸ということからも分かるように敷地南寄りに位置するお部屋で、南西~西にかけて11階建のグランパース亀戸の影響が強いポジションとなります。南~南東にかけては低層建物となるので、低層階でも悪くはありませんが、あくまで西がメインとなった設計なのがちょっと残念ですね。

当物件は全戸西向きの構成なので、普通に設計するとこのようなプランになるわけですが、フロア形状をL字型として「南にメイン開口部を設けた南西角住戸と南東角住戸」を設ける形でも良かったのかなと。

ただ、柱が完全アウトフレーム化されている点は素晴らしいですね。
70㎡ちょっとの4LDKといういわゆる狭小プランになるので効率性を重視したということなのでしょうが、狭小プランだからと言ってここまできれいにアウトフレーム化されているケースはそうはありません。

洋室4にはきれいに開け放つことの出来るウォールドアが採用されているので、3LDKとして使うことも可能ですし(当初から3LDKとするのであればオープンキッチンになっていたのでそういった残念さはあります)、門扉付の大きな玄関ポーチも有したプランなので専有面積以上の使い勝手が期待出来ます。

ポーチはやたらと大きいですし、洋室1の東側の窪みは第三者の目に触れることはないので、あまり見られたくないものも置き放題なのではないかと(笑)。

収納はやや少なめですが、ポーチを上手に利用すれば問題なさそうです(汗)。

坪単価は218万円。上層階住戸は視界抜けが得られますしスカイツリーなども望むことが可能となるので坪単価260~270万円の水準になっていますが、低層階は眺望どころか少々囲まれ感のあるポジションとなるため、弱めの値付けになっています。

ただ、亀戸駅徒歩9分のザ・パークハウス亀戸よりは流石に安い水準ではあっても、ほぼ同じ駅距離のソルフィエスタ亀戸ルシーアよりは若干強めの印象で、パークハウスの分譲が長引いていることを考えてももう一声あると良かったでしょうね。

なお、グランパースの影響によるところもあるのでしょうが、中住戸と角住戸の単価差はかなり小さくなっており、そのあたりはいかにも中小デベ物件らしい値付けと言えるでしょう(大手デベ物件は上限単価を伸ばしやすいので角住戸プレミアムを大きくしやすい)。



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