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【384物件の平均は270円/㎡と横ばい】2017年管理費ランキング(トップ10・ワースト10)
2017-12-26

今年も管理費部門のおまけコンテンツとして2017年の管理費トップ10・ワースト10をお送りしていきます。

(※ご注意)
対象となるのはあくまでモモレジが把握している物件のみで2017年に首都圏で販売された全ての物件のトップ及びワーストではありません。しかしながら、物件数は384物件にもなりますし、少なくとも東京都及び神奈川県の物件(いわゆるワンルーム投資マンションは除く)の9割以上が網羅出来ているはずです。
当ブログで取り上げている物件はもちろんですが、それ以外の物件も把握できているものについては含めて計算しています。

対象は首都圏の384物件でそれらの平均値を計算してみたところ約270円/㎡と昨年の269円/㎡とほぼ同じ数字になりました。一昨年は248円/㎡、3年前は258円/㎡、4年前は242円/㎡でしたので、消費税増税(消費税10%想定で管理組合の収支が回るような管理費を設定している)や高騰する人件費の影響もあり、高止まりしている感じとなりますね。

マンション価格が高騰する中でも比較的売りやすい都心物件の供給比率が高くなっており、そういった都心物件は内廊下、ディスポーザー、機械式駐車場を採用することが多く、購入者の支払能力(高額な物件を買えるだけの資力があるということ)からしても高めの管理費が成立しやすいという事情も少なからず反映された結果なのではないかと思っています。

昨年の記事で言及したようにアベノミクスなどの影響で住宅購入者にとっては百害あって一利なしの「不毛なインフレ」傾向が少なからず感じられるわけで、今年も昨年同様に物件価格の高騰とランニングコスト高騰のダブルパンチの様相と言えるでしょう。超低金利で借入が出来る時代とは言え、その金利低下の恩恵が管理費等のランニングコスト高騰で少なからず相殺されてしまっているのが現実でしょうね。

消費税増税の影響は中古も含め全ての物件にあるのは当然のことですが、既存物件は消費税増税後も既存の管理費内(消費税増税分管理費を上げないと言うこと)でやりくりできることも少なくありませんし、昨年の記事でも言及したように物件価格が安かった2000年代前半以前に分譲された物件などはそもそもの管理費の設定自体が今と比べると不思議なほど安かったため、同様の設備・サービスを享受しつつもランニングコストを抑えたい方には「中古物件ならではのメリット」がありそうです。

まぁ、中古は修繕積立金が新築時よりも上昇しているケースが大半なので、トータルのランニングコストを考えると大差なくなってしまうのだとは思いますが、中古物件の場合は実際の管理組合の収支状況を確認することが出来ますので、駐車場稼働率がどれくらいかなど(さらに言うと駐車場使用料のうち何割かを修繕積立金会計に組み入れることが出来ていると素晴らしい)を把握することで将来的なリスクを抑えられるというメリットもありますね。

【トップ10】
①アーデル横濱弘明寺(93円/㎡)
②セイガステージ大泉学園(101円/㎡)
③ファインスクェア新横浜(102円/㎡)
④ファインスクェア海老名(112円/㎡)
⑤ヴィルヴィオ葛西(116円/㎡)
⑤メルディアレジデンス藤が丘(116円/㎡)
⑦アトラス品川中延(124円/㎡)
⑧レ・ジェイド川崎(130円/㎡)
⑨クオス新川崎夢見ヶ崎公園(132円/㎡)
⑩レ・ジェイド横濱花之木(135円/㎡)
(※管理費単価は住戸により端数切捨等の関係で誤差が生じている可能性があります。また、販売開始当初から金額が変更されるケースもあるので金額に大きな相違がある場合にはご連絡いただければ幸いです。)

平均を見ると昨年に比べ大きな差はないのですが、トップ10同士を比べると昨年よりも明らかに安くなっていますね。
傾向としては同じブランドの物件が複数ランクインしているようにデベロッパーの戦略の差が出ていると思います。中小デベロッパーの中には物件価格高騰をカバーすべくランニングコストで大手デベ物件との差を出すケースが昨年よりも増えていると感じます。

※念のためいっておきますが、いくら安くても管理組合が赤字になっては意味がありません。購入前(契約前)に管理組合の予算収支等を吟味しておくことはとても大切です。

【ワースト10】
①ブランズ永田町(784円/㎡)
②グランドヒルズ元麻布(730円/㎡)
③プラウド代官山猿楽町(713円/㎡)
④ブランズ六本木ザ・レジデンス(635円/㎡)
⑤ブランズ六本木飯倉片町(591円/㎡)
⑥ブリリア高輪ザ・ハウス(583円/㎡)
⑦パークリュクス中野(577円/㎡)
⑧サンクレイドル御苑内藤町(555円/㎡)
⑨ザ・パークワンズ千代田佐久間町(539円/㎡)
⑩ジェイワザック押上エクセレント(500円/㎡)
⑩ロイヤルシーズン赤坂(500円/㎡)
(※管理費単価は住戸により端数切捨等の関係で誤差が生じている可能性があります。また、販売開始当初から金額が変更されるケースもあるので金額に大きな相違がある場合にはご連絡いただければ幸いです)

こちらは昨年とほぼ同じような水準になっているように思います。

ワースト1位は不名誉な印象があるかもしれませんが、ブランズ永田町は個別記事でも言及しているようにむしろ名誉と言って良いのではないでしょうか。
総戸数21戸ながらエレベーターが2基ありますし(1基は双方向エレベーター)、内廊下(オーナーズホール)、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、バトラーサービス、各階ダストボックス、を設けた立地に恥じない非常にホスピタリティの高いレジデンスとなっています。



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