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パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント【14階建の14階ならばこのような単価にはならなかった???】14階86㎡5,848万円(坪単価226万円)
2018-01-02

パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント。

柏の葉キャンパス駅徒歩4分の20階建総戸数176戸のレジデンスとなります。
サウスレジデンス(20階建138戸)とユニバーサルレジデンス(10階建38戸)の2棟構成で、1つ1つのスケールはそこまで大きなものではありませんが、それぞれの棟に異なるコンセプトが設けられた興味深い物件となります。

コンセプトは後々説明するとしてまずは立地から行きましょう。
先行するブライトサイト(徒歩6分)はこれまでのパークシティの中で最も駅から遠かったのですが、こちらは一番街から道路を挟んだ南側、線路沿いの駅徒歩4分という立地で、つくばEXの高架を超えてすぐのところがららぽーと(物件に近い方は駐車場ではありますが)というポジションでもあるので利便性はかなり高いですね。

ただ、昨秋、当物件の東側の162街区に同じく三井さんが29階建タワマンを建設することを発表したので(以前の情報では14階建だったので驚きました…)、当物件はスケール的にも階建的にも「29階建タワマン(162街区)>当物件>ブライトサイト」と言うやや中途半端な立ち位置となる中での分譲となります。
ブライトサイトは三井さんのブランド物件のわりには販売に苦戦している印象があり、そういう意味でも当物件にどのような値付けがなされるか注目していました。

公式ホームページ
IMG_0247[1]
お部屋はサウスレジデンスの80㎡台中盤の3LDK、南東角住戸です。東方向少し離れた位置に14階建のアベニューガーデン柏の葉があるので視界に影響はありますが、敷地南端のこの位置からならば後々出来る29階建タワマンの影響は少ないでしょう。南東~南西にかけては低層戸建住宅が広がるエリアなので日照だけでなく奥行のある眺望まで楽しむことが可能なポジションとなります。
南西角住戸は線路の影響が強くなりますが、こちらは影響は限定的で物件内で最も条件の良いポジションということになるでしょうね。

間取りとしては物件内で最も条件の良いポジションゆえに最も専有面積の大きなプランニングが施された形です。
全戸南向きのサウスレジデンスは全戸70㎡以上となっており、ゲートタワーやブライトサイトの記事で言及したように昨今の柏の葉のパークシティは「南向き」の供給がけして多いとは言えなかったため、こういったファミリー向けの南向き住戸は少なからずニーズがあるものと思われます。

直近のブライトサイトは1フロア1戸の南向き(南東角住戸)があり、当プランに関しては面積や価格(グロス)的な被りがあるのでもの凄くニーズが溜まっていたということはなさそうですが、サウスレジデンスの南向き中住戸は視界条件も恵まれているわけですし、そういったお部屋を待ち望んでいた方も多いのではないかと…。
エクセレントシティ柏の葉キャンパス(既に完売)は全戸南向きで、やはり日照条件は上々の好物件でしたが、視界面ではこちらの方が上回っていますし、柏の葉に住むならやっぱり三井の物件に住みたいという方もいらっしゃいますからね。

さてこの南東角住戸ですが、80㎡台半ばというかなりゆとりある面積を確保しつつも4LDKでなく3LDKとなっているのがまず初めに注目できる点でしょう。

ブライトサイトは82㎡でも4LDKでしたし、近年、郊外エリアで供給される物件としてはわりと珍しいプランニングということになります。

この居室配置や開口部配置は、もともと4LDKとなっているプランを3LDKにリフォームすることで実現するのは簡単ではなく、オープンキッチン×二面採光の大きなLDを望む方にとっては貴重なプランと言えるでしょうね。

洋室3の引き戸を開けるとLDK+洋室3で25畳超の空間が実現しますし、80㎡台中盤のプランではなかなか見られない設計となっています。

LDの入口付近に食い込んだ実質的には廊下と言えるデッドスペースが若干気にはなりますが、角住戸にしては廊下を短めに出来たプランですし、効率性という意味でも上々の印象のあるものです。

玄関から廊下に入るところにニッチが設計されているあたりも非常に素晴らしいですね。

坪単価は226万円。ブライトサイトは12階建でしたので20階建の当物件との比較はしづらいのですが、ブライトサイトの最上階(12階)南東角住戸は218万円でしたので、ほとんど差のない水準ということになるでしょう。当プランは東方向にアベニューガーデン柏の葉の影響があるとは言え、前述のような日照・眺望良好なポジションですし、駅距離を考えてもこちらの方が割安感があるでしょうね。

このような価格設定になった原因としては、ブライトサイトの販売が未だ続いていること、前述のように29階建タワマンが控えた中途半端な販売時期と立ち位置(スケール的にも階建的にも)であること、さらに、当物件は20階建とそこそこの高さがあるがゆえに「14階」にプレミアムが乗りづらいこと(14階建の14階ならばもう少し単価が伸びたはず)、が挙げられるでしょうか。

また、ブライトサイトの82㎡よりもさらに専有面積が大きく、グロスが嵩んでいることも多少なりとも影響していると思われますね。

なお、エクセレントシティ柏の葉キャンパスは上層階角住戸でも1割程度安い水準でしたので、その影響もあるにはあるのでしょうが、既に完売していますしブランド力も異なりますのでその影響は限定的なのではないかと思っています。



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