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パークホームズ千代田淡路町【新年初めに相応しい】12階88㎡14,990万円(坪単価560万円)
2018-01-01

新年あけましておめでとうございます。

毎年のように言っていることではありますが、今年も1つ1つの物件との出会いを大切にマンションに真摯に向き合っていきたいと思っておりますので、サイトの方に足を運んでいただけますと幸いです。

さて、新年1物件目は1月5日から登録開始となるこちらです。
販売対象の147戸中84戸を第1期として供給する人気物件で昨年末の販売部門でもその重要性について言及したパンダ感のあるお部屋にも注目できる物件ですね。

パークホームズ千代田淡路町。

神田駅徒歩2分(東京メトロ。JR線は徒歩5分)、淡路町駅徒歩3分の12階建総戸数175戸(事業協力者住戸28戸含む。ほか店舗2戸、事務所2戸)のレジデンスです。

他にも小川町駅、新御茶ノ水駅はもちろんのこと、徒歩10分ちょっとで御茶ノ水駅、大手町駅なども利用可能な交通至便な地となります。

当物件の近隣には一昨年にプラウド千代田淡路町が分譲されていますし、現在、大手町駅徒歩5分というここ以上に珍しいポジションでジオ千代田大手町が分譲中ですので、立地的なインパクトはそこまでではないのですが、プラウド同様、「千代田区×山手線徒歩5分」は価値がありますし、それに加え当物件はエリア内では非常に貴重なスケール感を持ち合わせている点も少なからず魅力となるでしょう。

ワンルームを中心としたマンションを除くとこの界隈で総戸数100戸超のスケールを有した分譲マンションはワテラスタワーレジデンス、プラウド千代田淡路町、そしてここの3物件だけであり、当物件はエリアNo.1物件であるワテラスに次ぐ存在となる可能性の高いものとなります。

⇒ご参考)名作マンション訪問【淡路町×小川町×新御茶ノ水界隈】

当物件は20㎡台の1Kタイプからありますので(プラウドは40㎡台の1LDK~)、総戸数176戸という数字ほどのスケールがあるわけではありませんが、70~80㎡台の3LDKも充実していますし、総戸数なりブランドなりの見所を感じることの出来るものとなっています。

なお、当初から検討していた方であれば百も承知でしょうが、当物件は当初は敷地の3分の1程度が普通借地権となる予定でした。期限が決められ更新が不可の定期借地権とは異なり、普通借地権は所有権と比べ大きな差があるとは言い難いので(地代(及び更新料)に地主の利益がどのぐらい乗っかっているのが最大の焦点であり、それが少ないのであれば土地の固定資産税を払うのと実質的な差はないに等しい)、借地権から所有権に変わったことによるメリットはそれほど大きくはありませんが、借地権の段階で予定価格を提示してしまっている以上、そこから上げるわけにもいかないということで、借地権を懸念と捉えていた方にとってはお買い得感が高まったかもしれません。

公式ホームページ
IMG_0282[1]
お部屋は90㎡弱の3LDK、南西角住戸です。西~南西にかけては当物件よりも背の高い京王プレッソイン神田とグランスイート東京マークスがありますので、この最上階住戸でも少々の圧迫感がありますが、南方向は視界抜けが得られるポジションとなります。

仮に土地がまとまるようなことがあれば将来的に南方向にも同じような高さの建物が出来てしまう可能性がありますので安泰とは言えませんが(実際、東寄りの南側には12階建のマンションが建設中ですし…)、少なくとも現状においてはこの界隈ではかなり条件の良いポジションと言うことになるでしょう。

また、靖国通りや中央通り、さらには線路などにもほど近いポジションではありますが、周囲に同様の高さの建物が多いため、立地から受ける印象よりも静かなのも長所の1つと言えそうです。

間取りとしては、そんな良好なポジションゆえに90㎡近いゆったりした面積が確保されています。

高額住戸らしくLDの両面に幅のあるFIXサッシを採用しているのも大きな見所の1つですが、それ以上に強調したいのが優秀な玄関位置ですね。

こういった全方位向きに住戸が設計された物件の場合、角住戸の玄関位置はトランクルームぐらいのポジションにあっても何らおかしくないのですが、当プランはわりと南寄りに設計することが出来ており、それが功を奏した結果、角住戸としては廊下に無駄のない効率的なプランニングを実現させることが出来ているのです。

カウンター部分(逆梁)を含めてのものにはなりますが、LDKで約21畳確保出来ているのは立派で、ゆとりある水回りや収納などをみても90㎡近い専有面積をしっかりと感じることの出来る好プランという印象になります。

廊下が長くなりやすい角住戸は80㎡台であっても使い勝手は70㎡台と感じるものも少なくないのが現実ですが、当プランは少なくとも面積なりの使い勝手があるものと思われます。柱の食い込みも少ないですしね。

坪単価は560万円。中層階(日照は得られるが視界抜けはイマイチ)は12,000万円台であり、そこそこの上層階プレミアムが乗っかった形になるようです。前述の近い面積帯のプラウドやジオの上層階角住戸よりも坪単価にして40~50万円高い水準ではありますが、プラン面のパフォーマンスでは上回っていると思うので数字差ほど高くは感じません。

ただ、当初の一部借地権でこのお値段設定であったならば割高に感じますし(前述のようにすべては地代がおいくらかによります)、所有権に変更になったことによる割安感みたいなものは皆無ですね。



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