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パークホームズ千代田淡路町【ウォータウォールと屋上庭園】3階58㎡7,150万円(坪単価407万円)
2018-01-01

続けて、パークホームズ千代田淡路町。

設計はアトリエシープ、施工は東急建設です。
アトリエシープは近年パークリュクス白金高輪パークリュクス渋谷西原に携わっており、三井さんの物件で存在感を高めている設計会社となります。

なお、デザイン監修は三井物件でお馴染みの光井純&アソシエーツ(光井純氏)となります。

茶系や鼠系などこの地らしい色合いを用い、かつ、バルコニー天井部を木目調とした価格帯なりと思える外観デザインにも見所がありますが、それ以上に注目すべきは共用空間でしょうね。

2層吹抜のエントランスホールにはその「高さ」を活かしたウォーターウォールが設けられ、見た目だけでなくマイナスイオンによる心地よさも期待できるものとなっています。
当物件の1階部分には店舗なども入りますので、レジデンスだけの一般的な物件よりも1階部分の設計にゆとりがないはずなのですが、そう感じさせないあたりも素晴らしいと思いますね。

また、屋上にはこの界隈の物件としては珍しい庭園が設けられ、総戸数176戸というこの界隈では貴重なスケールを活かしたものと出来ているのも流石と言うべきでしょう。

タワマンのような派手さやインパクトこそありませんが、特に20~40㎡台の住戸にとっては十分な差別化要素になるはずです。

前回のパークホームズ千代田淡路町

公式ホームページ
IMG_0283[1]
お部屋は58㎡の2LDK、北東角住戸です。低層階住戸ですので、いずれの方角も当然の如く視界抜けはありませんが、いずれも接道したポジションにはなるので圧迫感はそれほどではなく「立地なりの普通の環境」という印象になります。

間取りとしては、58㎡の2LDKということで近年の都心部の2LDKにしてはやや大き目なものとなりますね。

先ほどの記事で言及した「全方位に住戸が設けられた物件の典型的な角住戸の玄関位置」が、面積設定に影響を与えている可能性が高いでしょう。

廊下自体はLDを二面採光としなかったことで上手に長さを抑えることが出来ているため、それほど長くならずに済んでいるのですが、このお部屋の面積をあと3~4㎡小さくしたら玄関部分がなくなってしまうことからも分かるように(北面・東面の位置は変えられないので、面積を小さくするということは玄関位置をもっと「西寄り」にするのと同意なのです)、玄関位置との関係上、このぐらいの面積を確保する必要があったということになります。

なお、先ほどのプラン同様で角住戸にしては柱の食い込みを抑えることが出来ているので、柱による面積消費が少なめなのは好材料なのですが、やや極端な玄関位置と専有部形状が影響し、居室畳数などのバランスに難があるのは注意すべきでしょうね。

60㎡近い2LDKですので、一般的にはLDだけで10畳以上確保するのは容易いことなのですが、当プランはLDKで12.4畳に過ぎず、4畳近い広さがあると思われるキッチンを除いたLDは8畳ほどしかないでしょう。

LD内には結構な高さのある逆梁カウンターがありますし、入口付近のデッドスペースも大き目なので図面から受ける印象以上に手狭に感じてしまう可能性が高いです。

その分、マスターベッドルームが広めだったり、超巨大なウォークインクローゼットがあったりと全体として無駄が多い印象はないのですが、浴室も1418でなく1317ですし、バランス的にちょっと難のあるプランという感じにはなるでしょうね。

なお、洗面所内から入る窓付きのトイレ位置はとても面白いですね。こういうの大好きです(笑)。

坪単価は407万円。反転タイプとなる北西角住戸にはギリギリながら400万円を切っているお部屋もありますし、そこそこパンダ感のある単価設定という印象です。

前述のように結構特徴のあるプランニングになっているので、好みの分かれるところでしょうし、近年の都心部の2LDKにしては若干面積が大き目ということでグロスがやや嵩んでいる影響も考慮されてはいるのでしょう。
ただ、この立地であれば北がメインであることは全く気になりませんし、いずれの方角も接道したノン大通り沿いという悪くないポジションですので、早期の完売を目指した現実的なお値段設定の範疇にはなるのかなと。

20㎡台の超コンパクトプランは約450万円~という水準でやはりグロスが大きく考慮された価格設定になっていますが、40㎡台の1LDKはこの50㎡台の2LDK同様の水準から用意されており、40~50㎡台をお探しの方にとっては特に魅力ある物件と言えそうです。1LDKと1K・1DKでは設備仕様が全く異なりますし…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、カップボードとまずまずのものとなっています(1K・1DKタイプは除く)。
なお、ビルトインエアコンはついていません。
パークホームズ文京小日向ザ・レジデンスはビルトインエアコンがついていましたが、一方でパークホームズ四谷ザ・レジデンスはついていませんでしたので、「ザ・レジデンス」がつかずコンパクトプランも少なくないここがついていないのは仕方ないでしょう。

管理費は298円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ながら300円/㎡を切っており、総戸数175戸というスケールメリットを活かした好感の持てる水準になっています。

ほぼほぼ坪単価400万円超というお値段設定(購入者の支払能力)からしてもこの水準は安く感じますね。

駐車場は全31台で機械式となります。



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Re: プラウド日本橋富沢町の2ldkとの比較について

購入検討中様

コメント有難うございます。

収拾がつかないので大っぴらにはしておりませんが、購入相談はメールにて受け付けております。
ご希望であればまずはPCサイトのメールフォームよりご連絡いただければ幸いです。

お手数おかけしますが宜しくお願い致します。

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