エクセレントシティ田端【幅広×センターオープン】4階65㎡4,038万円(坪単価205万円)

エクセレントシティ田端。

赤土小学校前駅徒歩4分、田端駅徒歩16分の14階建総戸数40戸のレジデンスです。
日暮里舎人ライナーと尾久橋通りに面したポジションで、昨年分譲されたパレステージ田端ファストコートから少し北に向かったポジションにあります。

この日暮里舎人ライナー・尾久橋通り沿いにはこのぐらいのスケール・階建のマンションが建てやすいこともあり、近年マンションが増えていますね。当物件は全戸南向きとは言え、南側そう遠くない位置に12階建のクレアポルテ西日暮里があるので、特段強調できる立地条件ではありませんが、山手線までほど近いポジションのわりに値ごろ感のあるエリアであることは確かでしょう。

自転車等を利用すれば山手線まで楽々アクセス可能なポジションですし、天候や行先によって駅を使い分けられるのも良い材料です。

ただ、田端駅や西日暮里駅を最寄りとするポジションでのマンション供給も同様に盛んな状況ですので、そういった山手線が徒歩圏となる物件と価格面(グロスでなく単価)でどのぐらいの差を設けることが出来ているかどうかが肝となるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。東は尾久橋通りと日暮里舎人ライナーになるのでお世辞にも静かな環境とは言えません。4階だと日暮里舎人ライナーの高架と同じような高さになるので、視界的な影響もあるでしょうか。

間取りとしては、南西角の67㎡よりは幾分小さいのですが、この南東角とその南西角で物件の3分の2を占めており、当物件の中心面積帯となるプランです。

新日本建設さんのエクセレントシティシリーズは30~40㎡台のコンパクト物件の供給を行うこともありますし、都内ではファミリータイプであっても60㎡台を中心とした狭小寄りのプランニングが多い印象がありますので、驚きはないでしょう。

そんな面積を絞ったプランということで角住戸ながら玄関廊下を一直線とし、効率性を高めることでファミリータイプとして違和感のない居室畳数を確保したものとなりますね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.2%((13.1畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.06㎡)と田の字ベースのプランとして標準的な水準にはなりますが、収納がそこそこ確保出来ていますし、居室形状がきれいで居室畳数に柱がカウントされていないのは良い材料です(居室に柱が食い込んでいる場合、居室畳数は柱を含んでのものとなります)。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

角住戸ながら玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間がないのは残念なのですが、その一方で角住戸らしく開口部を充実させることが出来ているのは魅力ですね。

東側(妻側)にも結構しっかりと開口部を設けたプランですし、LDの南面目一杯に設けられた幅のある開口部はかなり珍しいものと言えるでしょう。

プラン自体のスパンは同じでもこの半分ぐらいの開口部幅しかない物件も少なくなく、この開口部幅は当プラン最大の魅力と言っても過言ではないと思います。センターオープンサッシとなっていることでより開放感を高めることが出来ていますし、黒縁のサッシで見た目の高級感があるのも良い材料です。

坪単価は205万円。低層階であるだけでなく、日暮里舎人ライナーの高架の影響のあるポジションであることを考慮した値付けになっていると思います。

2014年のクレアポルテ西日暮里は近い面積帯の物件で平均坪単価約220万円でしたので、多少の値上がり感があるのは確かですが、パレステージ田端ファストコート(60㎡台はほとんどなく当物件とは少々属性が異なる)の50~60㎡台は中上層階のみで平均坪単価230万円程度でしたのでこちらの方が幾分安い感じになるでしょう。

田端駅徒歩10分のイニシア田端ツインマークスや田端駅徒歩13分のプレシス田端は平均坪単価240~250万円ですので、そこそこの単価差を設けることが出来ているように思います。

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