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エラヴィオ等々力【南向き住戸率の高い第一種低層住居専用地域】2階62㎡6,170万円(坪単価328万円)
2018-01-11

エラヴィオ等々力。

尾山台駅徒歩12分、等々力駅徒歩15分、自由ケ丘駅徒歩19分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数35戸のレジデンスです。

世田谷区は住居系用途地域では独立した地下住戸が禁止されていますが、当物件はメゾネットタイプの下階部分が地下となった形で、オープンレジデンシア下北沢などと同様で世田谷区内の住居系用途地域ではよく見られるケースとなります。

売主はダイナセルで30~60㎡台の総戸数35戸という小規模物件にはなりますが、目黒通から1本入った落ち着きある第一種低層住居専用地域の物件で、東西に長めの南面間口の長い敷地形状ゆえに南向き住戸率が高く出来ている点に好感の持てる物件ですね。

最寄駅までは少々距離がありますが、自転車を使えば自由が丘駅を難なく利用できるポジションですし、立地的にも女性をメインターゲットとしたコンセプトとなっているように思います。

設計はコネクト、施工は奈良建設です。
標高約38mの高台ポジションに位置しており、直接基礎を採用出来た物件となります。
低層建ゆえに壁式構造を採用しており、柱の凹凸のない効率性の高い設計も見どころの1つと言えるでしょうか。

デザイン面は、専有部内は壁紙を無償でセレクト可能としている他、建具にも拘りを感じることが出来るのですが、外観は少々淡泊な印象にはなるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_0408[1]
お部屋は60㎡超の1LDK+S、南西角住戸です。西も南(道路の向かい)も3階建の建物となりますので、建築基準法上の1階住戸となる当住戸からは視界抜けは得られませんが、南方向からの日照は申し分ありませんし、バルコニーの目の前に敷地内の植栽を望むことが出来るのも1つの魅力となるでしょうか。

間取りとしては角住戸らしく少々廊下が長めなタイプにはなるのですが、何度もクランクしているためプライバシー面は申し分ないですし、玄関下足スペース部分が大き目の設計となっているのも良い点と言えるでしょう。

キッチンが少々珍しい位置にあるプランですが、幅のあるバックカウンターを施したタイプで、カウンターをダイニング的に利用すればかなり空間効率を高めることが可能になりますね。

一方、注意すべき点は6.4畳のお部屋がサービスルームになっている点でしょうか。60㎡超という実質2LDKとしてはわりと大き目の面積が確保された当プランなのですが、西側を至近距離で塞がれたポジションであるため、建築基準法上の居室要件(採光の基準でしょうね)を満たすことが出来ていません。

二次元的には開口部が大きく見えますが、西側の開口部はいわゆる腰高窓よりもさらに高さのない三次元的に物足りないものとなっているのが残念ですね。

壁式構造を採用する物件の中には専有部の外周部だけでなく、居室等の境にも耐力壁が混入してしまうケースがありますが、当プランは外周部だけで抑えることが出来ているので、大きな開口部を設計しづらいという事情もあるのでしょう。

また、南面条件に優れたポジションとなりますので、バルコニーはもう少し奥行あるものと出来ていると良かったのではないでしょうか。

坪単価は328万円。メゾネットタイプは階段による面積消費がありながらもほぼ同じ単価設定となっているぐらいですし、良好な南面条件を考えると物件内では悪くない水準と言えそうです。

近隣で一昨年に分譲されたグローリオ等々力は平均坪単価約325万円で、そことほとんど大差のない価格設定と言えるでしょうか。

近々分譲が予定されているシティハウス自由が丘レジデンスはこちらと同じ等々力7丁目で、「自由が丘」というネーミングには少々違和感があるのですが、さぞお高いんでしょうねぇ…。

設備仕様面は、少戸数なのでディスポーザーがないのは仕方ないにしても食洗機がついていないのは残念ですね。
また、水回りの天然石天板仕様はありませんが、トイレ手洗いカウンターはついています。
珍しいのは居室天井部にハンギングチェアやハンモックをぶら下げることのできるフックが設置されている点でしょうか。

管理費は350円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながらかなり高めの水準となっています。
小規模物件ですのである程度高くなるのは仕方ないところではありますが、せめて300円/㎡ぐらいに抑えて欲しかったところです。

駐車場は5台で建物1階部分(建築基準法上の地下1階)の平置となります。



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