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ピアース銀座8丁目【将来性豊かな立地だが強烈な値上がり感】48㎡7,900万円台(予定)(坪単価約546万円)
2018-01-13

ピアース銀座8丁目。

汐留駅及び築地市場駅徒歩4分、新橋駅徒歩6~8分(JR、東京メトロ、都営、ゆりかもめ)、東銀座駅徒歩7分、銀座駅徒歩9分の13階建総戸数36戸のレジデンスです。

モリモトさんはピアースワイズクラブも発足させ、都心部でのコンパクトレジデンスに力を入れています。
ここはピアース南麻布、ピアース赤坂ほどのスケールこそありませんが、モリモト初の銀座アドレスとなる物件で、一部住戸をSOHO対応とするなど、目新しい試みも盛り込まれています。

ポジション的にはその名の通り銀座8丁目ですので、近隣のパークリュクス銀座8丁目monoパークリュクス銀座mono同様に新橋感の強いポジションにはなりますが、同時に築地市場にもかなり近いポジションなので再開発(かなり時間がかかりそうですが…)にも大いに期待出来そうなポジションですね。

公式ホームページ
IMG_0410[1]
お部屋は48㎡の2LDK、西角住戸です。交差点の斜向かいとなる西側には同じ13階建のグランスイート銀座レスティモナークがあるのでこの上層階住戸でも視界抜けは得られませんが、この住戸位置であれば南西正面方向はわりと先まで視界抜けが得られます。日照ももちろん申し分ありません。

間取りとしては、住宅ローン控除が適用できない小ぶりな2LDKとなります(むろん1LDKのメニュープランはあります)。

この地ならディンクス等の50㎡台のニーズもあるでしょうし、もう少し大き目なプランがあってもおかしくないのですが、これだけ単価が上昇してしまっている時代ですし、このエリア・この規模の物件でわざわざ50㎡超の設定をするメリットは少ないでしょうね。

逆にピアース南麻布やピアース赤坂にはある20㎡台のスタジオプランがないのは意外と言えば意外なのですが、下手に面積を広げることなく30~40㎡台に特化したプランニングはこのエリア・スケールに非常にマッチしたものと言えるのではないでしょうか。

小規模物件ゆえに柱の食い込みが顕著なものとなっており、そのあたりの面積消費は気になる材料ですが、玄関廊下は「センターイン」と言える良好な位置にあり、玄関廊下を効率的なものと出来ているのは良い点ですね。

玄関廊下が一直線なのでプライバシー面で優れているとは言い難いのですが、LD(スタジオ)が見えにくい位置にあるのは悪くないと思います。

なお、残念なのはLD(スタジオ)の開口部が角住戸とは思えないほど小さいことでしょうか。
北西側にもちょっと先に同じような高さの建物があるポジションではありますが、接道しているのでそこまで近いわけではありませんし、もっと開口部を充実させたプランニングにして欲しかったですね。

当物件は上から下まで全てのフロアで同一のプランニングが採用されているので、低層階はお見合い感が強いですし、外観デザイン的にも上と下で開口部の異なる設計となることを避けたのかもしれませんが、少々勿体ない印象があります。

坪単価は予定価格で546万円となります。この後取り上げる30㎡台の最もコンパクトなプランは低層階で540万円ですので、面積が大きい分単価を抑えた形です。マンション価格高騰下における典型的な値付けですね。
SOHO対応可かそうでないかの違いも幾分かは考慮されているかとは思いますが…。

ただ、上で挙げた近隣のパークリュクスの2物件は2013~2015年に分譲されており、40㎡台は上層階でも300万円台後半という水準でしたので、面積が大き目のお部屋でも「相場以上」と言えるぐらい値上がってしまっているのも事実ですね。



ピアース銀座8丁目【SOHOならではの水回り】34㎡5,500万円台(予定)(坪単価約540万円) | topページへ戻る | 間取り総集編【2017年第二部】

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