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ピアース銀座8丁目【SOHOならではの水回り】34㎡5,500万円台(予定)(坪単価約540万円)
2018-01-13

続けて、ピアース銀座8丁目。

設計は庵都市建築設計事務所、施工は合田工務店、そしてデザイン監修は野生司環境設計となります。

野生司環境設計×モリモトは私の知る限り初めてとなる組み合わせで少々意外ではあったのですが、野生司氏はブリリア本郷弓町ブリリア鷺沼など東建さんの物件での実績が豊富ですね。

この物件はコンパクトレジデンスですので、価格帯のグロスが大きくないですし(単価はかなり高額ですが…)、30~40㎡台のみの総戸数36戸というスケールしかないので、ランドスケープやデザインに工夫の余地が乏しいのは分かるのですが、デザイン面で差別化を図るのがモリモトさんの最大の特長であることを考えると少々面白味に欠ける物件と言う印象にはなってしまいますね。

近隣のパークリュクスの2物件は共にデザイン面にも力を入れていた物件なので、むしろそちらの方がデザイン性に富んでいる印象すら受けますし、モリモトさんのコンパクトシリーズはファミリータイプ中心の物件と比べるとデザイン面に少なからず物足りなさがあるかなぁ…。
ピアース赤坂なんかはスケール・価格帯的なものもありそれなりですが、ファミリータイプのピアースは郊外寄りの目に優しい価格帯の物件であってももっとデザインに見所があるんですよねぇ…。

このスケールの物件で「違い」を出すのは容易ではないでしょうし、採算的に厳しい面があるのも事実なのでしょうが、モリモトさんならばもうワンランク上を目指して欲しかったという思いがあります。

ちなみに、当物件は二重床でなく直床になります。
「コンパクトだから直床」となるのは稀なケースですし、こういった都心立地の物件での直床はかなり珍しい…。

前回のピアース銀座8丁目

公式ホームページ
IMG_0412[1]
お部屋は34㎡のスタジオタイプとなります。低層階なので当然視界抜けは得られませんが、前面道路は約11mの幅員があるので、前建の圧迫感は少なく低層階でも悪くないポジションとなります。

間取りとしては、当物件の売りの1つであるSOHO対応プランとなります。
セレクトにより1LDKを選択することも可能で、単に1LDKのLDと洋室を合体させたのがこのスタジオプランなのかと思いきやそうでないのがミソとなります。

1LDKプランはこんな感じ。
IMG_0413[1]

どこが違うかお分かりでしょうか???

そう、水回りと玄関周りが大きく違うのです。
キッチンは同じですが、トイレ・洗面・浴室が全然違いますし、玄関もSOHOプランの方がコンパクトになっています。
SOHOプランは浴室でなくシャワールームを採用しており、「住む」よりも「働く」ことを重視したものとなっているということでしょう。

水回りに違いを出してしまうと将来的にやっぱり自宅として使いたくなった場合などに潰しが効きにくくなるのが難点ではありますが、SOHOに特化することを考えると魅力あるプランと言えそうですね。
トイレが部屋の中央部から入る形になるのは来客の際には微妙っちゃ微妙ですが…。

最後に注意して欲しい点を挙げておきましょう。
当プランの玄関位置はあまりにエレベーターに近いです。SOHOプランという性質上、玄関がエレベーターに近い位置にあるのは良い面でもあるのでしょうが(来訪者が来ても隣戸に迷惑がかかりづらい)、これはあまりに近すぎなのではないかと…。

エレベーター待ちの方にドアがぶつかるレベルですからね。
内廊下の小規模物件なので共用廊下にゆとりを設けるのが難しいのは分かるのですが、もう少し配慮が欲しかったですね。

坪単価は予定価格で540万円。低層階でも先ほどの48㎡の上層階角住戸と大差ない水準で、物件内で最もコンパクト、かつ、唯一のSOHOプランということが加味された強気な単価設定になっているように思います。

ただ、パークリュクスの2物件はその多くがSOHO対応でしたし(共用部に無線LANを飛ばしたし、4重セキュリティとするなどSOHOならではの工夫も施されていた)、そこまで希少性があるかと言うとそうでもないので、ここまで値上がってしまうと再開発が控えているとはいえやはりちょっと心配になりますね。

SOHO住戸は一般住戸に比べ高い賃料単価を設定できるのは間違いありませんが、近年はひと昔前よりもレジデンスとオフィス(SOHO)の賃料単価が狭まってきている印象があり(マンション価格の高騰でレジデンスの賃料単価がひと頃より上昇したから???)、レジデンス賃料の105~110%程度が関の山だと思っているので、この単価だと利回りは期待しにくいと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板などが採用されていますが、SOHOプランなどを始めとしたメニュープランの一部には床暖房がついていないなど、大小様々な違いがあるので注意が必要です。

なお、駐車場は1台もありません。



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