ピアース赤坂【靴箱は…】2階26㎡4,060万円(坪単価500万円)

続けて、ピアース赤坂。

設計・施工は不二建設、デザイン監修はディアナコートでお馴染みのアーキサイトメビウスになります。

クランク型の敷地形状で駐車場がたったの2台しか設けられていない物件のわりには空地的な魅力に乏しい印象もあるのですが、エントランスアプローチは一級品です。

両サイドを植栽に彩られた奥行のあるエントランスアプローチは総戸数100戸超という数字なりの魅力溢れるもので、その上部を彩るアーキサイトらしいライムストーン(だよね???)の外壁タイルも素敵ですね。

一方で、外壁には味気ない箇所もありますし、前回の記事で申し上げたプランの柱の食い込みなんかをみてもディアナクオリティでないことは明らかですが、20㎡台が数多く存在している物件ですので、致し方ない部分ではあるのかなと。

なお、エントランスラウンジはデザイン的には悪くないですが、スケールや家具面で言うと少々の物足りなさを感じます。

前回のピアース赤坂

公式ホームページ
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お部屋は27㎡の1K、南西向き中住戸です。クランク部分の南西・北西の頂点付近に位置したお部屋でいずれの方角も接道していないので、低層階は非常に囲まれ感の強いポジションになります。

間取りとしては、いわゆる普通の1Kタイプになりますね。
やや廊下が長めの印象にはなりますが、キッチンを兼ねているタイプなので無駄な面積ということはないですし、玄関の下足スペースをかなり小さくしていることからも分かるように効率性にはかなり気を使っている感じですね。

下足スペースはもうちょっと大きくして欲しかったところですが、シューズボックスがキッチン横にあることからも分かるように玄関周りの設計にかなり苦心している様子が伺えるプランでこうするしかなかったということでしょうか。

てか、シューズボックスはなぜに青く塗ってないのかね???(笑)

坪単価は500万円。かなり囲まれ感の強いポジションということもあるのでしょうが、前回の記事で書いたように20㎡台のコンパクトプランにしては単価は抑えられている印象です。

いわゆるワンルームマンション業者がこのような立地でワンルームプラン中心(条例回避のため、上層階の一部にだけ40~50㎡台のプラン)とするケースではこの物件のように大き目のプランの単価を高水準にすることは難しく(グロス価格が嵩み、ノーブランドマンションでは売れない)、全体で利益を確保するためには条件も悪い低層階であってもコンパクトプランは安くしづらい状況になりがちですが(そもそも低層階で条件が悪くても賃料はそんなには変わらないので「投資マンション」であることを前提にすると低層階でも価格はそんなに下げる必要はないのです)、この物件は大き目のプランにしっかりとした値付けが出来ているがゆえにコンパクトであっても条件の悪いお部屋の単価が多少なりとも抑えられているということが言えるのではないでしょうか。
※この価格帯では利回りもたかが知れていますが、このご時世にしては…ということです。

設備仕様面は、1Kタイプは水回りの天然石天板仕様はありませんし、トイレもキャビネット型で至ってシンプルなものにはなりますが、総戸数119戸の物件の一部であるがゆえにディスポーザーがついているのは料理好きの方にとっては嬉しい要素でしょうか。

なお、1LDK~2LDKプランは、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板、LDビルトインエアコン(2LDKのみ。1LDKは壁掛け)など、ワンランク上のそれなりのものになっています。

管理費は360円/㎡。ディスポーザー付の内廊下物件ですので、総戸数119戸あっても平均専有面積40㎡程度であればこのぐらいの水準にはなってしまうでしょうね。

駐車場を平置2台のみとしているので駐車場収入で管理費収入を補填出来ないということにもなりますが、下手に機械式駐車場を設置するよりは将来的な維持修繕コストの観点からすると良いように思います。

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