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ザ・パークハウスオイコス金沢文庫【単価差の大きい価格設定】58㎡3,578万円(坪単価204万円)
2018-01-15

続けて、ザ・パークハウスオイコス金沢文庫。

言うまでもなく設計・施工は長谷工で、直床となる物件です。

外観は凄く特徴的な点こそありませんが、バルコニー手摺にガラスパネルやアルミルーバーなどの複数素材を駆使したことで、動きを出すことが出来ていますし、エントランス周りの基壇部は高級感・重厚感のある造りとなっており少なからず高額な価格帯を意識している様子が伺えます。

また、敷地面積約8,000㎡というゆとりゆえに実現した3つのガーデンも心地良いもので、中でもエントランスアプローチを兼ねたフォレストガーデンはマンションの顔として素敵な印象を受けるものとなることでしょう。
空地率は約55%でそこまで高くはありませんが、横浜市市街地環境設計制度により高さ制限が緩和(容積率は変わらず300%)され11階建と出来たことで、本来の7階建となるよりかは空地率を高めることが出来ているのは間違いありません。
高さ約31mで11階建なので若干の詰め込み感があるのは残念ではあるのですが、フロア数を確保したことでランドスケープ的な豊かさを高めることが出来た物件となります。

なお、共用施設は、パーティールーム、キッズルーム、ライブラリー、ゲストルームと言った一般的なものだけでなくカフェも設けるなど、総戸数300戸超の物件だからこそ実現できているものもありますね。
コンシェルジュサービスも導入した上で管理費も183円/円とまずまずの水準と出来ていますし、スケールメリットを活かしつつも差別化出来ているのは好材料でしょう。

前回のザ・パークハウスオイコス金沢文庫

公式ホームページ
IMG_0553[1]
お部屋はウイングコートの58㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側道路の向かいは南北に長いパチンコ屋が聳えているのでこの低層階住戸は少々圧迫感があるかもしれません。ただ、一方で建物があるゆえに横須賀街道の喧騒の影響を受けにくいというメリットもありそうです。駐車場の入口がありますので、交通量はそこそこありますけども…。

間取りとしては、物件内で最も小さなプランで唯一の50㎡台となります。
このプランの次に小さなものは68㎡となり、立地からしてもこういった50㎡台の2LDKが1戸もないこともあり得たとは思うのですが、総戸数300戸超のランドマーク物件ということでディンクス需要もあると考えた結果かと思われます。

プランバリエーションが豊富という点自体は評価できるのですが、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は70㎡前後のプランと同じですので、必然的にスパンが短めになることが避けられず、連窓サッシなども採用されていない物件なので開口部が非常に地味なものとなっているのが残念ですね。

LD内には実質的な廊下部分が大き目に混入してしまっていますし、専有面積のわりには廊下による面積消費が大きい点も気になります。

やはりバルコニーは奥行2mという豊かなものとなりますし、キッチンもオープンタイプなので空間的な広がりを感じることは出来そうですが、大きめの家具を置くのは大変かもしれません。

坪単価は204万円。上層階でも220万円台であり、先ほどの角住戸との単価差が非常に大きなものとなっていることがお分かりいただけるかと思います。
むろん南向きと西向き(日照難だけでなく圧迫感もある)の差が反映されたものではあるのですが、南向きの中住戸(敷地東寄りの南向き住戸で南面条件良好)も210~250万円台の価格設定ですし、角住戸プレミアム(面積大プレミアムも???)や海眺望プレミアムがかなり大きく乗っかった物件ということになるでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感あるものは見受けられませんが、大規模物件なりにディスポーザー付、また、食洗機もついています。

駐車場は全160台で身障者用の1台を除き機械式となります。それ以外に来客用とカーシェア用がそれぞれ1台あります。



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