ピアース馬込【アールブラン馬込の存在なしには語れない物件】2階42㎡4,200万円(坪単価333万円)

ピアース馬込。

馬込駅徒歩6分、荏原町駅徒歩12分の地上5階地下1階建(建築基準法上)の総戸数46戸のレジデンスです。

先行して分譲中のアールブラン馬込から少し西に位置しているため、駅徒歩5分圏内とならないのは残念ですが(アールブランは徒歩5分)、アールブラン同様で環七から内に入った環境的な魅力も高い物件ですね。

アールブラン馬込のあたりからは急激な上り坂となっており、かなりの傾斜地に位置した物件ですが、その分東~南東方向にかけての視界条件に優れたポジションとなりますし、コンパクトプラン中心のピアースにしておくには惜しいとさえ感じる立地ではないでしょうか。

モリモトさんは先日のピアース銀座8丁目の記事で言及したように昨年末より都内でのコンパクト物件の供給に非常に力を入れており、つい最近もピアース中野坂上パークフロント、ピアース西荻窪をリリースしています。
ここはアールブラン馬込という先行物件がなければもう少し面積帯の大きなものとなっていた可能性の高い落ち着きある立地条件ですし、昨今のモリモトさんの販売戦略が大きく影響した物件ということが言えそうです。

コンパクトが悪いと言うつもりは毛頭ないのですが、物件のデザインやクオリティは「坪単価」よりも「価格(グロス)」に比例するのが通例ですので、私のようなマンションオタクからするとファミリータイプの物件の方が楽しみが多くなるのは確かなことなのです(汗)。

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、南東角住戸です。建築基準法上の1階にあたる住戸ですが、グラウンドレベルにあるマンションエントランスは地下1階にあり、感覚的にも視界的にも一般的な2階住戸並のものとなります。

視界抜けが得られる感じではありませんが、周囲は低層建物となりますし、前述のように東~南東にかけては一段低い土地となっていますので、日照は良好です。

そのように南東角は物件内で条件の良いポジションとなることから、最も大きな面積が確保されているのですが、それでも40㎡ちょっとということで、この物件のプランニングを行うにあたって前述のようにアールブラン馬込が大きく影響していることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

同じコンパクト目のピアースでもピアース南麻布やピアース赤坂には50~60㎡台がありましたし、この立地条件からすると意外なほどコンパクトに傾倒している印象になります。

ただ、逆に言えばこういった環境良好な南向きコンパクト住戸をお探しの方にとってはまたとない物件と言えるでしょうね。
40㎡台が最大面積となる(つまり、物件内で条件の良い位置にある)物件というのは非常に限られており、大通りに面していない南面条件の立地の物件ともなるとかなり貴重なのは言うまでもありません。
物件内で条件の良いポジションには物件内で最も面積の大きなプランが設計されることが多く、40㎡台がこのような魅力ある位置にあるケースというのは非常に稀で、最大面積が40㎡台の物件だからこそと言えるわけです。

コンパクト住戸というのは投資目的で購入されるケースが少なくなく、日照や環境面のプラス要素が賃料にあまり反映されないため、ファミリータイプに比べそういった点がリセールバリューに直結しにくいのが難点ではあるのですが、あくまで実需(永住も視野に入れるぐらいの検討)であることを考えた場合には魅力的な存在と言えるでしょうね。

バルコニー側の柱が完全にアウトフレーム化されていないのはちょっとだけ残念なのですが、全体として柱の影響は少ないですし、敷地形状的に南向き住戸率がけして高くない物件ながら豊かな南面スパンが確保されている点にも魅力を感じることが出来ますね。

また、42㎡でLDKが11.4畳は大きい方ですし、面積帯からすると収納がかなり充実しているのも特長言えるでしょう。
キッチン(シンク)もそれほど目立つ位置にはありませんし、特に女性にウケそうなプランではないでしょうか。

坪単価は333万円。アールブラン馬込の場合、上層階の南に面した角住戸で同じぐらいの単価設定となっていたので、やはり面積が小さいなりに単価が高めに出てはいますが、そこまで大きな差があるわけではなく、低層階であることを考慮した予想通りの単価設定という印象になります。

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