エクセレントシティ青砥Ⅲ【高架沿いだが5年ぶりの駅徒歩5分内】3階75㎡4,998万円(坪単価220万円)

エクセレントシティ青砥Ⅲ。

青砥駅徒歩5分の7階建総戸数46戸のレジデンスです。

約半数のお部屋が京成押上線の高架向きとなるポジションではありますが、ここ1~2年の間に供給されたⅠ・Ⅱよりも駅に近く、スケール的にも上回る物件となります。

新日本建設さんは船堀や綾瀬でも近いポジションで次々と供給を行っていますし、固めて分譲するのを基本戦略の1つとしている印象がありますね。
近いエリアで数多く物件を供給することでブランディングを高めることが出来る反面(広く認知される)、段々と需要が枯渇していくというデメリットもありますので、こういった戦略をとるデベロッパーはけして多くはないのですが、新日本建設さんは先行物件を比較的早い段階で完売させることが出来ていると思いますし、そういった自信があるからこそできる戦略だと思います。

なお、当物件は青砥駅徒歩5分圏内では約5年ぶりのマンション供給となりますし、通学校の清和小学校までも駅と同じぐらいの距離となるポジションです(葛飾小学校の方が近いですが…)。

短期間で3物件目とならなければそれだけで十分だったのかもしれませんが、当物件はさらに内廊下を組み合わせることでエリア内での差別化を高めており、そちらも大きな特徴の1つとなるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の2LDK+S、南東角住戸です。東は押上線の高架、南は4階相当の建物となるので視界は芳しくありませんが、日照は問題のないポジションとなります。
開口部には二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは線路の影響をほとんど感じることはないでしょう。

間取りとしては日照上々なポジションゆえに物件内では大き目のものとなっています。

専有面積のわりにLDの11.1畳は小さめではあるのですが、これ以上ないぐらい収納が充実したプランで玄関廊下の設計を見るとお分かりのように角住戸としては無駄を最小限に抑えたプランと言えます。サービスルームの超巨大なウォークインはなかなか珍しいですね。

角住戸ながらLDが角位置でない(二面採光でない)のは残念ではありますが、東面だけでもサッシ3枚分の開口部が施されている点は評価出来ますし、リビングインの洋室2室にはスライディングウォールが採用されているのも好材料です。

特に洋室2の扉は大きく開け放つことが可能で、開け放つと連窓サッシと二面採光の開放感の高い空間が実現します。

坪単価は220万円。高架(線路)の影響が大きなポジションであることが考慮され、日照条件のわりには単価が抑えられたプランと言えそうです。Ⅰ・Ⅱは平均坪単価約230万円でしたので、「駅近」と「線路向き」がトレードオフになった感じでしょうか。

同時期分譲のレーベン青砥リシェはここよりもかなり安くはなりますが、駅からは中川を超えた位置にありますし、そもそも定期借地権物件なので価格差が大きいのは当然のことです。

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