エクセレントシティ青砥Ⅲ【内廊下は珍しいがそれゆえに間取りが…】1階48㎡3,198万円(坪単価222万円)

続けて、エクセレントシティ青砥Ⅲ。

設計・施工はむろん売主でもある新日本建設となります。

Ⅰ・Ⅱよりもスケールのある物件ですが、それでも総戸数46戸に過ぎず特筆すべき点は多くありません。

しかしながら、緑も望めるエントランスホールは空間的なゆとりを感じることが出来ますし、デザイン的にも上品で素敵だと思います。

一方、前回の記事で述べた通りエリア内では貴重な内廊下設計を採用した物件となり、それが差別化要素の1つとして機能するのは間違いないのですが、玄関前にアルコーブ的な空間が微塵も設けられていないのは残念ですね。

40㎡台のコンパクト目のプランも用意されてはいますが、60~70㎡台中心の物件ですので、もう少し配慮が欲しかったです。

前回のエクセレントシティ青砥Ⅲ

公式ホームページ
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お部屋は48㎡の2LDK、西向き中住戸となります。正確には西北西となるお部屋の1階住戸で日照はほとんど期待出来ませんが、高架(線路)に背を向けた形で、目の前にも戸建などの住宅街を望むポジションとなりますので、環境的には悪くありません。

間取りとしては、住宅ローン控除が適用出来ないエリア内では珍しいほど面積を絞った2LDKで、マンション価格が高騰するこのご時世ならではのプランということになるでしょう。

LDKは11.7畳なので、そこそこの畳数が確保出来ていると誤解してしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、見ての通りLDの入口ドアはめちゃくちゃ玄関寄りにあり、LD内に実質的な廊下部分がもの凄く大きく混入していることに注意が必要です。

お隣の4.5畳の洋室と比べるとお分かりのように実質的なLDは6畳あるかないかでしょう。

内廊下設計を採用したことでエリア内ではあまり見ることのない行灯部屋が生じてしまってますし、少々難しさを感じるプランになってしまっていますね。

建築基準法上、この行灯部屋の洋室2をサービスルームでなく居室扱いにするには「LDと一体」で採光要件を満たすしかなく、ドア位置を玄関寄りにすることでリビングインとしているというわけです。

玄関入ってすぐのところで廊下がクランクしており、玄関周りの空間に広がりがあるのは良い材料なんですけれどもね…。

坪単価は222万円。高架(線路)の影響がないこと、面積が小ぶりなことが加味され、1階住戸のわりにはそこそこの単価水準となっています。

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ちなみに、西向き最上階にはこのような珍しいルーバルプランが設けられています。

洋室3室全てがリビングインで75㎡という専有面積からすると玄関廊下が異常なまでにコンパクトとなっており、廊下から入れるのがリビングとキッチンの二か所という点がなかなか興味深いですね。

旦那さんがキッチン側から帰ってきたら料理中の奥さんはビックリしそう(笑)。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様こそありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、がついており単価以上のものと言って良いのではないでしょうか。
総戸数50戸未満なのでディスポーザーがないのは仕方ないでしょう。

管理費は213円/㎡。ディスポーザーはなくとも内廊下設計ですので悪くない水準でしょう。

駐車場は全10台で身障者用1台(平置)を除いた9台が機械式となります。

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