オープンレジデンシア文京茗荷谷【立地なりの70㎡超中心、でも駐車場はないの…】7階72㎡7,980万円(坪単価365万円)

オープンレジデンシア文京茗荷谷。

護国寺駅及び新大塚駅徒歩7分、茗荷谷駅徒歩8分の11階建総戸数25戸のレジデンスです。

不忍通りと春日通りが交差する大塚三丁目の交差点付近に誕生するオプレジらしい小規模物件となります。

ただ、不忍通り沿いとは言え、そちらを向いた住戸は多くないですし、7~11階は1フロア2戸で全戸が70㎡超となっているなど、都心部のオプレジとしては珍しいほど大きな面積帯が確保された物件ですね。

昨年、近隣で分譲されたクレヴィア茗荷谷文京の杜の記事で書いたように窪町小学校区及び国立2小学校至近であることを加味したプランニングということなのでしょうね。

クレヴィアはそのような立地条件ながら31~65㎡というかなり抑えめのプランニングだったので、こちらの70㎡超のニーズは余計に少なくないように思います。

設計は安宅設計、施工は古久根建設です。
デザインに関してはエントランス周りは間接照明などを多く施しており、それなりな印象ですが、外観は少々味気ないものとなっています。

上層階を除き囲まれ感のある立地であることも影響しているのでしょうが、全体的に開口部が小さくいわゆる壁面がかなり目立つ物件となってしまっていますね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端に位置するお部屋で不忍通りの影響は皆無となるポジションですし、南東・南西共に中層階以上で前建を超えてくるので日照だけでなく視界抜けもそこそこ得られるポジションとなります。

間取りとしては、前述の通り7~11階の全戸70㎡超のうちの1プランで不忍通りに面し、日照時間も長いとは言えないもう1プランよりも遥かに条件の良い当物件の目玉的な存在となります。

当物件は敷地形状自体がかなり歪なことが影響し、当プランもかなり風変りな形状となっているのですが、オプレジシリーズでなくとも意外と感じぐらい柱のアウトフレームに力を入れたプランニングでベッドルーム3に食い込んだ1本以外はほぼほぼアウトフレーム化された好設計です。

三方角住戸らしい良好な玄関位置が功を奏し、廊下は短めながらも1室をノンリビングインと出来ていますし、バランス的にも良好なプランになります。

収納は少なめですが、主寝室に7.9畳を確保するなど居室畳数は上々ですし、ベッドルーム2の引き戸を開け放つと違和感なくLDと一体利用できるあたりも上手ですね。

昨年末のオープンレジデンシア中野平和の森公園なんかをみても「柱の扱い」に変化が見られますし、オプレジの間取りは今後も要チェックして行きたいと思います。

坪単価は365万円。クレヴィア茗荷谷文京の杜は最大でも65㎡だったがゆえに単価が高めに出ていたこともあるでしょうが、それを加味してもかなりの差がありますね。

オプレジとしては珍しいほど大き目の面積を確保しており、グロスが嵩んでいることが影響しているものと思われます。
2~3戸であれば何ら問題なかったのでしょうが、2×5の10戸と結構な数を捌かないといけない状況ですので、その中で最下階となる当住戸はちょっとしたパンダ価格にしたいという思惑もあるのでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、とそれなりものになっています。

管理費は276円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小規模物件ということでそこそこの水準にはなっています。管理形態は「通勤」でなく「巡回」ですので、高いですよね。

なお、駐車場はありません。
大通り沿いに位置したポジションですし、10戸も70㎡以上があるのに駐車場が1台もないのはいかがなものか…。

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