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プラネスーペリア四番町【ひっさびさの都内「プラネスーペリア」】103㎡23,980万円(坪単価767万円)
2018-01-19

プラネスーペリア四番町。

市ヶ谷駅徒歩3分(東京メトロ・都営線。JR線は徒歩6分)の12階建総戸数27戸(うち事業協力者住戸1戸含む。他店舗1区画)のレジデンスです。

二七通り沿い、東郷公園前交差点から少し西、四番町住宅の隣に誕生する物件ですね。

プラネスーペリアは大林新星和不動産によるマンションブランドで施工も大林組だった2013年のプラネスーペリア御殿山井の頭公園が未だに強く印象に残っているのですが、それ以来都内では分譲が行われておらず、かなり久々になりますね。

その間も関西圏や千葉(プラネスーペリア松戸秋山)では分譲を行っていますが、建築コスト高騰も影響し大林組が施工を行っているケースはほんのわずかで、ここもやはり大林組ではありません。

ここは小ぶりなスケールとは言え、番町の超高額物件ですので多少無理してでも大林組を起用して欲しかった思いがあるのも事実ですが、設計に日建ハウジングシステムが起用されていますし、久々、かつ、プラネスーペリア史上最高額物件らしい力の入ったものになっているのは確かですね。

公式ホームページ
IMG_0590[1]
お部屋は103㎡の3LDK、南東西の三方角住戸となります。少し先には14階建のパレスビュー四番町が南方向、15階建のブランズ四番町が南西方向にありはしますが、この上層階住戸は隣接建物を超えてくるポジションにあり、特に東~南東方向は東郷元帥記念のおかげでかなり先まで視界抜けが楽しめますね。

間取りとしてはプレミアム住戸という位置づけで物件内では最も大きなものとなります。視界条件の良い10~12階のみに設けられた3戸しかないプランで、小規模物件ならではの間口の大きさにも注目できるものとなっています。

小規模物件であることに加え、眺望面を際立たせたダイレクトサッシを多用した設計のため、柱の食い込みはかなり顕著ではあるのですが、100㎡超えのプランということで居室の隅っこまでギチギチに使わねばならないケースは少ないでしょうし、両面に設けられた幅のあるサッシはかなりインパクトがありますね。

梁(下り天高)は価格相応とは言い難い一般的なものですので、サッシ高は特別高くはないのですが、ダイレクトサッシを多く施しつつも東と西の両面にバルコニーを設定している点も悪くないでしょう。

また、玄関位置が優れているので100㎡超のプランながら廊下をコンパクト目にすることが出来ていますし、PP分離を考慮した場合にもこの位置で2つの廊下が分離がされているのは良いように思います。

廊下からもマスターベッドルームからも入ることの出来る洗面所も良いですし、浴室の窓がバルコニー側に設けられているのもなかなかにニクイ設計ではないでしょうか。

LDの東側の開口部にも通風のとれるサッシがあるとなお良かったですね。

坪単価は767万円。2016年初めに分譲された近隣のパークコート三番町ヒルトップレジデンスの上層階角住戸と大差ない水準です。

パークコート三番町ヒルトップレジデンスは総合設計制度の適用を受けたエリア内では貴重な18階建でしたし、番町のマンション相場もここ数年の連続供給によりひと頃よりも落ち着いていることを考えるともう少し目に優しい価格帯であってもおかしくなかった印象もありますが、物件内でたった3戸の100㎡超のプラン(3戸以外は40~60㎡台)ですし想定内の値付けという感じですね。

パークコート三番町ヒルトップレジデンスに比べると低層階住戸の単価はかなり上がっており、上限単価を伸ばしづらい中小デベ(大林組自体はスーゼネであり大手ですが、デベロッパーとしては当然中小という位置づけになります)特有の事情を感じる部分もあります。



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